上周核心观点：进入政策效应观察期，国庆假期后首周，新房成交热度较低，二手房交易活跃。低基数导致新房成交面积环比与同比均有上升。国庆当周和第二周合并口径下，新房成交面积仅有356.24万平，相比去年同期下跌42%。而15城二手房成交面积合并口径则达到194.02万平，同比上升40%。16城库存面积环比增大，去化周期也有延长。土地市场方面，有广州和南昌等市完成第三批次土拍。10月10日，广州市完成2022年第三批次集中供地，共计15宗地块成交。在出让的20宗涉宅地块中，2宗开拍前终止出让，13宗底价成交、2宗溢价、3宗流拍，共获土地出让金479亿元，成交楼面均价13569元/㎡。相比第二批次，三批次土拍热度有所降低，溢价率从6.1%降至0.5%，流拍率从21%上升至25%。从拿地企业来看，地块均由国央企和地方企业拍得，并无民企参与。10月11日，南昌市完成三批次土地集中出让。本次土拍推出的涉宅用地达到22宗，不同地块热度分化，4宗熔断进入摇号阶段，5宗底价成交，1宗溢价，有共计12宗地块流拍，流拍率达到55%，合计成交金额48.2亿元。从拿地企业来看，民营企业参与意愿依然明显不足，本地国企和房企为拿地主力。

重点政策解读：国庆假期前夕的政策密集出台期之后，上周政策面较为平静。广东湛江提高公积金贷款额度。《关于住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》征求意见稿拟调整住房公积金贷款额度。其中，第一次申请住房公积金个人住房贷款，如单方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过40万元；双方缴存住房公积金，每户最高贷款额度不超过70万元。贷款额度相比5月提高10万元。国庆假期前夕，央行下调公积金贷款利率，多地随后相应下调了本地公积金贷款利率，广东湛江等地还进一步提高公积金贷款额度上限。公积金贷款额度扩大，利率较商贷进一步下调，有助于降低居民购房成本，助力楼市热度回升。四川针对二孩三孩家庭放松限购政策。四川省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》，提出对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等重点举措。将限购限贷与生育挂钩是今年地产政策放松周期的一大特色。目前已有山东青岛等多地针对二孩、三孩家庭放松限购约束。除此之外，江苏泰州兴化等地对二三孩家庭提高公积金贷款额度。生育挂钩类政策有利于降低多孩家庭生育和购房成本，释放改善性需求，促进房地产市场正向循环。

一周行情回顾：上周（2022/10/10-2022/10/16)申万房地产指数下跌1.70%，跑输上证综指3.28pct,在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下跌5.10%，跑赢恒生综指0.84pct。上周涨幅前3的地产公司分别为：祥生控股集团（20.17%）、天誉置业（16.67%）、海泰发展（12.71%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：合生创展集团（-24.59%）、我爱我家（-19.21%）、碧桂园（-18.18%）。恒生物业服务及管理板块下跌6.67%，跑输恒生综指0.73pct，在各类板块中位列第10/13。上周涨幅前3的物业公司分别为：正荣服务（2.47%）、弘阳服务（0.00%）、建业新生活（-0.41%）；上周跌幅前3的地产公司分别为：碧桂园服务（-18.79%）、滨江服务（-10.32%）、佳兆业美好（-9.77%）。

地产市场监测：上周（2022/10/08-2022/10/14）30个大中城新房成交面积289.41万平方米，同比上升131.27%，环比上升320.23%。15城二手房成交面积189.66万平方米，同比上升1170.92%，环比上升4249.88%。监测16个重点城市库存面积19262.96万平方米，环比上升0.43%，去化周期89.99周，较上周延长4.04周。上上周（2022/10/03-2022/10/09）100大中城市土地供应建面1485.57万平方米，同比上升9.33%，环比下降82.11%；土地成交建面1325.38万平方米，同比上升15.18%，环比下降72.96%；供需比下降为1.12，溢价率为10.54%。

房企融资情况：上周（2022/10/08-2022/10/14)房企境内新发债总额为128.70亿元，同比上升145.14%；债务总偿还量为78.11亿元，同比下降54.04%；净融资额50.59亿元。