中国网财经7月12日讯(记者 刘小菲)在经历了上市热和估值调整之后，物业管理行业逐渐回归理性。有多家券商在近期研报中指出，在此背景下，板块估值将重回价值为主的逻辑考量，那些经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量佳、服务质量及口碑好的物管公司，有望迎来新一轮价值发现。正在排队港股IPO的龙湖智创生活就是这样的存在。

资料显示，龙湖智创生活是“一个龙湖生态体系”的核心成员，业务涵盖了住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。2022年1月7日晚间，龙湖智创生活首次在港交所递交招股书。7月7日首次呈交的申请资料期满六个月，同日公司递交了更新版申报材料。

新版申报材料显示，坚守品质服务的龙湖智创生活，实现了规模及业绩快速增长的同时，其收入结构在不断优化，其中商业运营收入占比不断提升，构建起了更高的竞争壁垒。

规模与业绩齐飞

近几年来，龙湖智创生活的盈利能力不断提升。2019-2021年及2022年1-4月公司的营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元和40.64亿元，净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、13.67亿元和5.44亿元。

龙湖智创生活收入的增长离不开业务规模的扩大及成本控制能力的提升。截至2022年4月30日，龙湖智创生活物业管理服务的在管面积为2.74亿平方米。

住宅及其他非商业物业方面，截至2022年4月30日，龙湖智创生活的在管建筑面积和合约建筑面积分别为2.47亿平方米和3.54亿平方米，与2021年底相比均有明显增长。

商业运营及物业管理服务方面，截至2022年4月30日，龙湖智创生活为62个购物中心提供商业运营服务，总在管建筑面积为600万平方米；为64个购物中心项目提供物业管理服务，总建筑面积为970万平方米；另外为189个写字楼及其他商业项目提供物业管理，总在管建筑面积1700万平方米。

独立造血能力显现

与多数头部上市物业公司的业务严重依赖母公司不同，龙湖智创生活优质的物业管理服务赢得第三方市场的认可，公司在管由独立第三方开发的项目占比持续攀升。截至2020年、2021年及2022年4月30日，公司在管的由独立第三方开发的项目，分别占在管项目总数的47.4%、59.2%以及60.3%。同期，相应在管建筑面积，分别占在管总建筑面积的51.5%、61.7%以及62.2%。

龙湖智创生活独立第三方项目与规模占比的提升，离不开外拓及收购步伐的加快。数据显示，自2019年以来，龙湖智创生活收购或订立收购协议的第三方物业管理公司有20多家。截至2022年4月底所收购物业公司的在管建筑面积约为720万平方米，其中662万为住宅及其他非商业物业。至于选择收购目标公司的标准，龙湖智创生活列出了以下几条：与整合企业战略保持一致、与公司区域重点保持一致、增强网络效应、满足最小规模要求、可持续获取盈利前景以及遵守适用法规。

有分析指出，独立第三方项目与规模占比提升，说明龙湖智创生活具有较强的独立造血能力，而这离不开公司的优质服务。据悉，龙湖智创生活的业主满意连续13年超过90%。截至2022年4月30日，龙湖智创生活住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达97.2%，购物中心物业管理服务合约的留存率则为100%。

收入结构不断优化

与基础物业管理相比，商业运营拥有更高的行业壁垒和利润率。在港股市场上，商业运营也始终是受资本青睐，比如拥有吾悦广场的新城、拥有万象品牌的华润，估值都相对较高。

目前，建立起“商管＋物管”双赛道模式的龙湖智创生活的收入结构不断优化。招股说明书显示，从2019年-2021年及2022年1-4月，龙湖智创生活住宅及其他非商业物管服务对收入的贡献率从89%下降至74.5%，商业运营及物管服务对收入的贡献率则从11%提升至25.5%。

值得一提的是，龙湖智创生活商业运营及物业管理服务的毛利率在逐渐走高。2019年-2021年及2022年1-4月分别为29.6%、26.7%、34.2%和37.7%，其中购物中心商业运营服务毛利率则高达60.6%。

数据显示，截至2022年4月底，龙湖智创生活管理运营着62个购物中心项目。2019-2021年及2022年1-4月，其旗下购物中心的整体平均出租率分别为98.5%、96.9%、97.2%和96%。招股书还显示，截至最后实际可行日期，龙湖智创生活就135个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1250万平方米。其中在管建筑面积620万平方米的65个购物中心已开业，余下的70个购物中心的绝大部分预计于2022年至2025年期间开业。