核心观点

房地产政策环境回暖，各监管部门发声将积极配合防范化解房地产市场风险。2022年3月16日，国务院召开金融稳定发展委员会专题会议，会议中提到“对于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，当日证监会、银保监会、中国人民银行分别召开会议，表示将积极配合有效化解房地产企业风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。同时财政部表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，房地产行业政策环境持续回暖。目前房地产行业基本面下行压力仍在，2022年2月房地产开发投资累计完成额同比增速为3.70%，增速较2021年12月下降0.7pct；商品房销售额和销售面积累计同比增速均由正转负，分别为-19.30%和-9.60%；2月新增居民中长期贷款（主要为按揭贷款）为-459亿元，同比多减4572亿元，为公布数据以来首次负增，反映居民对房价的预期依然悲观。在房地产行业资金困境加剧的背景下，“稳经济”阶段性受阻，预期房地产行业相关政策将加码落地，推动房地产行业风险化解，实现健康发展。

银行积极发行房地产并购主题金融债，推动房地产行业结构优化，利好银行信用风险缓释。2021年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，同时相关并购贷款不再计入“三道红线”。2022年以来，浦发银行和兴业银行分别发行50亿元和100亿元的房地产并购主题金融债，平安银行、广发银行和上海银行等也计划近期发行房地产并购金融债券，规模分别为50亿元、50亿元和30亿元。一方面，银行发行房地产并购债可以不占用房地产贷款额度获得稳定的长期限流动性，另一方面，通过推动房企并购重组可有效助力行业结构优化，缓解优质房企现金流压力，对商业银行信用风险释放形成利好。

保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理，为银行房地产贷款投放腾挪空间，间接推动宽信用落地。2022年2月，银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放；明确银行业金融机构向保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。保障性租赁住房贷款不占用房地产贷款额度可间接推动宽信用落地，一方面，政策鼓励下银行可加大对保障性租赁住房项目的信贷支持，截至2021年9月末，我国保障性住房开发贷款余额为4.64万亿，同比增长-2.00%，占房地产贷款总额的比例仅为9.03%，预期政策落地后，保障性住房开发贷款有望实现快速增长；另一方面也缓解了超线银行房地产贷款压降压力，对未超标的银行来说，也可以为其常规房地产贷款的投放腾出空间。

从已披露年报银行来看，2021年招商银行和平安银行房地产行业风险整体可控。招商银行和平安银行在2021年年报中主动披露其房地产行业风险情况，截至2021年末，招商银行、平安银行房地产相关的实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额分别为5114.89亿元、3410.89亿元，占总资产比例分别为6.93%和5.53%，占比维持低位。其中房地产行业贷款占对公贷款比例分别为6.78%和9.4%，不良率分别为0.22%和1.41%，相较于2021年上半年分别下降0.35pct和上升0.34pct，房地产行业风险整体可控。

投资建议

3月16日，国务院召开金融稳定发展委员会专题会议，会议中提到“对于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”，当日各监管部门也陆续表示将积极配合化解房地产行业风险，房地产政策环境回暖。同时银行积极发行房地产并购金融债推动行业结构优化，房地产行业风险有望高效化解，利好商业银行信用风险缓释。此外，住房租赁市场迎来发展良机，保障性租赁住房项目贷款不纳入集中度管理可间接推动宽信用落地。目前银行板块处于估值底部，货币政策和财政政策双重发力“稳经济”背景下，银行信用风险逐渐减轻，银行股投资价值凸显。因此，我们建议积极关注银行板块，以及住房租赁金融业务具有先发优势的大行和股份行。

高频数据跟踪

银行板块跑赢沪深300

银行板块整体跑赢沪深300。上周（03.14-03.18）A股市场呈现整体下跌趋势，上证综指跌至3251.07点附近。银行板块整体跑赢沪深300。其中银行板块指数（申万一级）整体下跌0.22%，跑赢沪深300指数（-0.94%）0.72个百分点。上周全行业指数多数下跌，煤炭、环保、公用事业和钢铁下跌最为明显。房地产、非银金融等板块上涨幅较大。

银行板块整体回落

银行板块整体回落。上周（03.14-03.18）A股市场银行股整体下跌。其中，兰州银行（8.17%）、重庆银行（6.75%）、招商银行（3.87%）有所上涨，张家港行（-4.80%）、无锡银行（-4.68%）、宁波银行（-4.67%）回落较为明显。

银行间流动性跟踪

上周（03.14-03.18）存款类机构质押式回购加权利率整体上涨。存款类机构质押式回购加权利率：1天为1.99%，较前一周回落了5BP；存款类机构质押式回购加权利率：7天为2.06%，较前一周回落了4BP；国债质押式回购加权利率GC001较前一周回落3BP，GC007较前一周上涨5BP。

银行理财产品跟踪

3月第二周（2022.03.07-2022.03.13）全市场各期限人民币理财产品中预期收益率整体相对稳定。2022年3月第二周，全市场各期限理财产品预期年化收益率分别为：2周1.85%，与前一周持平，一个月1.88%，与前一周持平；2个月1.90%，与前一周持平；6个月3.21%，与前一周相比下降2BP。分不同类型商业银行理财产品收益来看，大型商业银行为1.88%，股份行、城商行、农商行均未公布。

商业银行同业存单跟踪

上周（03.14-03.18），同业存单发行利率略有下降，其中，1个月2.42%，3个月2.50%，6个月2.63%；相较于前一周，存单发行利率变动幅度分别为1BP、-1BP、-1BP，其中城商行同业存单发行利率整体较高。