3月10日，贝壳（NYSE：BEKE）发布2021年第四季度和全年财务业绩。财报显示，2021年第四季度，贝壳总交易额（GTV）7324亿元，同比下降34.6%；营业收入178亿元，同比下降21.5%；净亏损为9.33亿元，调整后的净利润为4200万元。

过去一年，房地产调控政策密集出台，累计调控措施近600 次，叠加疫后宏观经济下行，地产业进入寒冬期。虽然四季度以来，信贷环境逐步改善，合理的住房需求开始释放，但销售仍未完全回温，这也导致贝壳相关业绩指标有所下滑。

全年交易规模3.85万亿元

楼市销售下行，在“中间商”贝壳身上有直观体现。

从交易规模上看，去年四季度，贝壳现房交易规模为3546亿元，同比下降39.4%；新房交易总金额为3568亿元，同比下降24.0%。交易规模的下降，致使贝壳第四季度营业收入下降21.5%至178亿元，上年同期为227亿元。

存量房交易方面，第四季度贝壳该业务营收60亿元，上年同期为92亿元。其中，向非链家门店和经纪人收取的平台服务、特许经营服务及等收入约7亿元，上年同期10亿元；链家门店贡献佣金收入53亿元，上年同期为82亿元。

新房交易服务方面，贝壳实现营收113亿元，上年同期为129亿元。这背后，非链家经纪人、新房销售团队和其他销售渠道完成新房交易GTV约2964亿元，上年同期3887亿元，链家门店新房交易GTV为604亿元，上年同期为805亿元。

从上述数据看，受楼市大环境影响，贝壳去年四季度新房、二手房交易规模均出现不同程度的下降，二手房交易受冲击相对较大。整体而言，贝壳四季度的业绩表现，略好于市场此前预期，在楼市降温期新房业务波动较小，表现出一定的韧性。

此外，去年四季度，贝壳的营业成本为由上年同期的172亿元降至149亿元。其中，非链家经纪人和其他销售渠道的佣金78亿元，内部佣金和薪酬支出54亿元；由于去年新开签约服务中心租金费用增加，门店成本同比增长9.4%至10亿元。

全年来看，贝壳去年GTV达到3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入808亿元，同比增长14.6%；净亏损5.25亿元，同比由盈转亏；经调整后净利润为22.94亿元，同比下滑约六成；期内录得新房收入465亿元，新房应收账款回款517亿元。

发力家装及租赁业务

从去年业绩，贝壳董事长兼CEO彭永东称，2021年公司面对的内外部环境发生变化，长周期看，市场会回归中枢，短周期看市场也会逐渐修复。贝壳对居住行业的底层逻辑判断未变，即靠数字化、品质服务穿越周期。

2021年底，贝壳发布了“一体两翼”战略，“一体”即传统的二手和新房交易服务赛道，“两翼”即整装大家居事业群、普惠居住事业群。

贝壳对家装行业的切入，已是业内共识，对租赁业务的发力则是最新动作。2021年，为帮助解决新市民、青年人和低收入人群的住房问题，贝壳成立普惠居住事业群，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三种业务。

彭永东表示，贝壳将在快速靠近第一赛道B点的同时，激活居住服务领域的布局，更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者，成为“让家更美好”的新居住服务提供商。据悉，贝壳将通过多元化的方式，提供超过10万间租赁用房供给。

贝壳还表示，2022年将强化家装家居的底层能力，包括：通过保障、持续提升品质服务能力；进行交付环节线上、线下的能力建设；建立交付的标准化能力，包括工艺、流程、服务者选育留、售后的标准化运营；家装家居数据化改造等。

从数据来看，新兴业务在贝壳整个盘子中占比仍小。以去年四季度为例，贝壳的新兴及其他业务收入约5亿元，上年同期为6亿元，主要由于金融服务收入减少。

要实现业绩提升，还是要看新房、二手房交易等传统业务的稳定性。贝壳预计，2022年第一季度，公司的营业收入约在115亿元至125亿元，较2021年同期下降约39.6%至44.4%，主要基于近期房地产相关政策的潜在影响。

长期来看，房地产市场仍有发展空间。西南证券表示，2022年新房市场预计仍将达到15万亿规模，经纪商新房交易渗透率持续提升，2024年预计超过40%；二手房市场短期遇冷，但行业调节及信贷等政策调整后，未来增长空间仍在，经纪行业在二手房市场持续保持较高渗透率，发展预期不减。