房地产投资信托公司Ventas(NYSE:VTR)在 2020 年将其股息削减了近 45%。鉴于 REIT 是专门为支付股息而建立的，这不是一个好兆头。然而，对于这个多元化的医疗保健房东来说，去年的减产似乎很可能是低水位线——因此这是一项比许多人可能意识到的更安全的投资。

发生了什么?

公平地说，面对全球冠状病毒大流行，Ventas 绝对不是唯一一个最终削减股息的房地产投资信托。但是，当您查看这里的业务时，您会发现裁员很有意义。

这是因为 Ventas 大约一半的租金来自高级住房资产。COVID-19 对老年人的影响尤其严重，并且在群体环境中传播迅速，因此对于医疗保健房地产市场的这一利基市场而言，这一消息一开始就非常难看。更糟糕的是，Ventas 拥有规模可观的老年住房运营组合，或行业术语中的 SHOP(从技术上讲，它雇用其他人来处理日常运营)。SHOP 资产的表现直接影响到 Ventas 的顶线和底线。

这不是一个好年份，2020 年调整后的运营资金(AFFO) 比 2019 年的水平下降了近 14%。最大的拖累是 Ventas 的高级住房投资组合，其中更高的成本加上迁出增加(一个包括死亡在内的行业术语)导致该部门的净营业收入在第四季度同比下降近 25%。削减股息看起来是个好主意——在削减之后，第四季度的 AFFO 派息率稳定在 55% 左右。这为更多的逆境提供了充足的空间。

需要额外的喘息空间，因为 AFFO 在 2021 年第一季度进一步下降，导致派息率约为 65%。但在第二季度，AFFO 与第一季度相当稳定，连续上涨了 1 美分。此外，管理层指出，整个投资组合正在形成积极的趋势。退一步来看，似乎养老住宅部门的底部可能在第一季度已经触底，搬入趋势更高，搬出下降，并且强劲的新线索即将到来。

拐弯抹角

收入投资者讨厌削减股息，这是可以理解的，尤其是如果您想靠投资组合产生的收入过活的话。所以真正保守的类型可能想要通过 Ventas。但是，假设大流行最严重的打击已经过去，那么业务很可能会从这里开始复苏。和过去一样，股息应该会再次开始上升。这将使这个多元化的医疗保健 REIT 成为一种越来越有吸引力的方式来播放可能会推动长期业绩的人口故事。

事实上，虽然 COVID 对老年人来说更致命，但它并没有真正改变未来的任何事情。婴儿潮一代仍处于退休年龄，并正在增加医疗支出。这将包括访问医生办公室，去医院，并在时机成熟时搬入高级住房。Ventas 接触过所有这些空间以及更多空间。与此同时，它的 SHOP 资产受到杠杆作用的上升，因为它既拥有又经营这些资产。

事实上，Ventas 对未来充满信心，因此今年通过收购拥有 100 多处房产的高级住宅房地产投资信托基金，将 SHOP 业务翻倍。此举将 Ventas 的 SHOP 投资组合从其租金的 26% 扩大到 31%。假设投资组合趋势继续改善，那笔于 9 月完成的交易可能会被证明是非常合适的时机。

但重要的是，Ventas 的股息削减是艰难的，但它实质上降低了进一步削减股息的风险。现在业务开始再次加强，随着收购更多 SHOP 资产，股息增长可能很快就会出现。

放轻松，时间充裕

冠状病毒大流行仍然是逆风，文塔斯的复苏可能会很艰难。但它所处的人口趋势将持续数十年。鉴于第二季度的派息率相当稳健，再次下调似乎不太可能。而且，随着 SHOP 业务重新站稳脚跟，股息增长恢复的可能性越来越大。这使得 Ventas 成为一种投资于长期趋势的风险相当低的方式，这些趋势将推动医疗保健 REIT 领域走高。增加吸引力的是，该股仍低于大流行爆发前的水平，这表明它也可能具有不错的价值。