来源：投资时报 作者：董琳

随着银行“两道红线”的落地，房地产业形成了多条红线限制的金融贷款调控格局，这使得房地产企业面临再融资的压力增加。从企业发展、拓宽融资渠道等多方面考虑，不少房企将旗下物业板块进行拆分上市，朗诗绿色生活服务有限公司(下称朗诗绿色生活，01965.HK，)就是其中之一。

2021年7月8日，朗诗绿色生活正式登陆港交所，成为2021年第六家在港上市的物业服务企业。上市首日该公司以41.5%的涨幅收盘，但此后就处于一路下跌的状态，9月6日该公司以每股3.18港元收盘，较首日开盘价累计跌幅47%，已经跌至与发行价持平。

日前，朗诗绿色生活发布了上市以来的首份中期业绩报告。报告显示，截至2021年6月30日，朗诗绿色生活实现营业收入为人民币(下同)3.23亿元，同比增长27.1%；溢利1444万元，较去年同期溢利1465万元减少约1.4%。剔除上市费用影响后，该公司经调整溢利约2727万元，较去年同期增加约39.8%。

《投资时报》研究员注意到，近几年，虽然朗诗绿色生活营业收入呈现增长态势，但仍未摆脱对母公司朗诗地产(0106.HK)的业绩依赖。同时，朗诗地产本身也处于增收不增利、负债较高的经营困局，拆分上市或许也是为母公司“输血”的原因之一。

另外，2021年上半年，朗诗绿色生活毛利为7643万元，较去年同期增14.7%，但该公司毛利率则出现下滑趋势，由去年同期的26.2%降低至23.7%，毛利率的减少进一步稀释了该公司的净利润。

针对上述情况，《投资时报》研究员向朗诗绿色生活相关部门寻求沟通，截至发稿尚未得到该公司回复。

既依赖又反哺？

资料显示，朗诗绿色生活成立于2005年，是一家深耕长三角、布局全国的物业管理服务提供商。但作为一家拆分上市的物业公司，朗诗绿色生活当前并不能实现完全的独立。不管是从业务还是盈利方面，该公司一定程度上还要依靠母公司朗诗地产。

2018年至2020年，朗诗绿色生活在管项目中，来自母公司的在管面积分别为757万平方米、858.7万平方米、1001.1万平方米，占该公司在管总面积的比例分别为83.4%、57.1%、57.7%；来自母公司的在管项目物业服务营收分别为1.65亿元、2.1亿元、2.53亿元，占该公司同期总营收的比例分别为83.4%、70.7%、61.8%。

可以看到，三年间，朗诗绿色生活来自母公司提供的收入金额在逐年增加，尽管营收占比逐年缩减，但仍占该公司总收入的六成以上。对于母公司业务过于依赖也使得该公司关联交易、市场集中度过高、以及外部市场拓展能力下降等风险进一步加剧。

除了依赖母公司之外，朗诗绿色生活可能要承担更多的是为朗诗地产“回血”的作用。近年来房企拆分物管上市的原因，大多是为了反哺母公司，而朗诗绿色生活的上市或许也与朗诗地产需要上市后带来的这部分现金流有关。

《投资时报》研究员注意到，2020年，朗诗地产实现收入89.9亿元，同比增5.1%，业绩增速趋缓；归属于公司股东的净利润由盈转亏，亏损额为1亿元；年度净利润同比下跌97.8%，毛利率下降9.3%。

同期，朗诗地产总资产负债率达到78%，现金短债比覆盖倍数是6.1倍。因总资产负债率超出“三道红线”标准，目前处于黄档。

业绩增收不增利、资产负债率又居高不下，朗诗地产亟需找到新的盈利点获得更多的现金流，而朗诗绿色生活的拆分上市，或在一定程度上解决了母公司的燃眉之急。

毛利率下降至23.7%

《投资时报》研究员注意到，与其他IPO的物管公司相比较，2020年上半年，新希望服务的毛利率为42.7%，德信服务为36.3%，越秀服务为35.8%，朗诗绿色生活的毛利率一直都处于低位。

财报显示，2021年上半年，朗诗绿色生活在毛利为较去年同期增长14.7%的情况下，该公司毛利率却出现了下滑，较去年同期的26.2%下滑了2.5个百分点至23.7%。

对此，朗诗绿色生活表示，主要是由于提升品牌形象对项目进行品质提升的成本有所增加以及上年度疫情影响对员工社保减免征收，今年则无该政策优惠。

从业务划分来看，今年上半年，该公司物业管理服务实现收入2.3亿元，占总收入的比重为71.2%；非业主增值服务实现收入7071.2万元，占总收入的21.9%；社区增值服务实现收入2216.7万元，占总收入的6.9%。

值得注意的是，朗诗绿色生活的营收主要来源于物业管理服务，但是该项业务的毛利率并不高。2020年，朗诗绿色生活物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三项业务的毛利率分别为17.6%、39.5%、65.4%。可以看到，该公司社区增值服务的毛利率是最高的，但是该业务在朗诗绿色生活中的营收占比仍较少。

将时间拉长来看，2018年至2020年，该公司的整体毛利率受各业务线毛利率及业务组合波动影响分别为26.7%、23.4%及26.7%，也就是说，三年之间，该公司毛利率并未出现增长。

朗诗绿色生活2018年至2020年按业务划分的毛利及毛利率情况

数据来源：公司招股书

业务集中于长江三角洲

有分析认为，与同行公司相比，目前来看，朗诗绿色生活主要的短板或在于规模滞后。截至2021年6月30日，该公司合约建筑面积约为2490万平方米，其中在管建筑面积约为1780万平方米，虽然同比增长约7.0%，但与头部物企3亿平方米以上的规模相比仍差距较大。

由于体量较小，该公司的盈利能力相对较弱。2018年至2020年，朗诗绿色生活实现营收分别为3.1亿元、4.33亿元、6.01亿元；实现净利润(以公司权益拥有人应占溢利为准)0.25亿元、0.34亿元、0.66亿元，三年累计净利润为1.25亿元。

地域划分上，朗诗绿色生活的物业管理服务主要集中在长三角地区。截至2021年6月30日，该公司的物业管理服务涵盖23个城市，其中包括18个长三角城市及5个国内其他城市，为130项在管物业(包括109项住宅物业及21项非住宅物业)逾13万住户提供服务。

《投资时报》研究员发现，有着16年发展历史的朗诗绿色生活绝大部分业务集中在长三角，2018年至2020年，朗诗绿色生活位于长江三角洲的项目的在管建筑面积分别占在管建筑面积的90.8%、88.8%及85.2%，长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的92%、89.2%及86.6%。

值得一提的是，朗诗绿色生活有过半收益来自于公司的江苏物业项目。招股书显示，截至2020年末，朗诗绿色生活在江苏省共有物业项目65个，对应建筑面积978.2万平方米，占总建筑面积的56.39%；江苏物业项目贡献收益2.19亿元，占总收益的53.41%。

该公司也意识到了区域较为集中的局限性和拓展规模的重要性，上市后，朗诗绿色生活会使用56.8%的上市募集资金用于多渠道扩大业务规模。在扩张区域上，该公司董事长田明曾对外透露，未来将在粤港澳和成渝都市圈进行深耕。下一步，朗诗绿色生活如何走出长江三角洲的舒适圈攻城略地，仍需时间来证明。

朗诗绿色生活2018年至2020年收益与年内溢利情况