来源：证券时报 作者：吴家明

深圳二手房市场受参考价的影响成交跌入谷底，新房打新审核从严，小产权、回迁指标房也被严管……2021年的深圳楼市发生了明显变化。这时，一些无处安放的注意力似乎转向了法拍房市场。最近，深圳法拍房市场再被热议，背后的原因又是什么？

“顶流”受冷遇

购房者不着急

法拍房一般是指被法院强制执行拍卖的房屋。大多出现在债务人即房屋权利人无力履行债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。尽管多地已经将法拍房纳入限购范围，但作为楼市中的特别存在，热点城市的法拍房市场一度火热。

最近，深圳法拍房再次受到市场关注，最大的原因莫过于几套优质学区房流拍，而且都属于深圳学区房的“顶流”。

8月初，福田百花片区内的长城大厦一套法拍房七折出售还流拍，该房面积为104.7平方米，起拍价1084万元，折合单价每平方米10.4万元，远远低于市场价。8月20日，这套房源二次拍卖终于成交。二拍仅有5人参与，最后以1035万元成交，折合单价每平方米9.89万元，几乎与该楼盘单价每平方米10万元的参考价持平。在一些市场人士看来，法拍房因为潜在风险较大，低于市场价成交属于正常现象，但持平甚至低于参考价成交就有点“不寻常”，对于购房者来说感觉还是有点像“捡漏”。

此外，一套位于福田香蜜湖港中旅花园的房源也遭遇流拍，该房源建筑面积116.94平方米，评估价(起拍价)为1969.88万元，折合单价为每平方米16.85万元。从房子挂上网站到拍卖结束，共吸引了4635人围观，86人设置关注提醒，但最终因无人报名出价导致流拍。

作为深圳楼市“顶流”的优质学区房也遭冷落，记者采访了几位长期关注法拍房的购房者，在他们看来，法拍房虽然常被看作是可以捡便宜的地方，但也深受楼市调控的影响。今年以来，深圳楼市调控越来越严，特别是学区房政策不明朗，大学区制度如何执行尚未明确。此外，尽管目前一拍“流拍”的占比并不算高，但作为“顶流”的房源，一拍爆冷流拍后以降价的方式进入二拍，才有买家愿意“下手”，这种现象也值得关注。

8月30日，龙华区壹城中心花园一套法拍房在二拍时成交，最终成交总价约632万元，折合单价约每平方米6.9万元，起拍价为480万元。值得关注的是，该套房源在8月5日一拍时，无人出价而遭遇了流拍。此时，该套房源的起拍价为600万元。也就是说，在第二次挂牌时，这套房源的起拍价降价幅度达120万元。

“最近深圳土拍也发生变化，特别是未来的销售限价下降，但在法拍房市场，流拍的法拍房到二拍后降价的幅度才够猛。”准备购置二手房的购房者胡先生最近特别关注深圳法拍房，“这个时候千万不能有资金问题，万一房子被安排变成法拍房，一套房一次性就会上百万地掉价。”不过，对于像他这样为了自住而关注法拍房的购房者，似乎也不敢因为降价而随便出手，“楼市下行期，购房者普遍观望情绪浓厚，受资金链影响的卖家也坐不住，最近二手房市场上越来越多业主按照参考价卖房，价格跟法拍房也差不多了，所以我不着急出手。”

法拍房源数量增加？

除了“顶流”遭到冷遇，最近深圳法拍房数量也在增加。

记者梳理了阿里拍卖上的数据，7月结束拍卖的住宅房源有116套，8月结束拍卖的住宅房源就达到169套。9月，即将拍卖的住宅房源有249套，数量明显增加。一份《2020年深圳市法拍房研究报告》显示，2020年深圳法拍房的挂牌套数2839套，成交1710套。而在2021年上半年，挂牌套数为1750套，成交711套。

近段时间以来的法拍房数量为何增加？对此，市场的看法不一。有市场参与人士认为，禁止任何形式的经营贷流入楼市，一旦证实甚至立刻收回贷款，仅此一条就给玩杠杆的炒房客当头一棒，只要有一套房的资金来源出现问题，要么就是低价出售房产，资金快速回笼，要么直接断供，房产由银行收回拍卖抵债。蓝鲸法拍总经理王胜蓝认为，法拍房数量增加，一个原因是由于这两年疫情导致拍卖流程受阻案件积压，现在线上处理流程提速后上拍标的增加。另一方面，疫情暴发后经济下行压力导致的借贷违约，企业经营倒闭等产生的不良资产逐渐浮出水面，经过处置会逐渐进入到法拍房市场，这个趋势预计未来还会持续一段时间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，最近深圳法拍房数量明显增加，而且也受到关注，大背景是现在资金流入房地产市场受到严厉的监管。此外，疫情影响下很多外贸型的小企业受到很大的影响，导致上下游产业链都会受到一定的冲击，如果资金链比较紧张的人就会出现违约，或许就要把房子拿出来拍卖，这种情况应该是占大多数。

不过，也有市场人士预计，2021年全年深圳法拍房数量或与2020年保持在同一水平，而且法拍房市场整体数量较小，依旧属“小众化”市场。

发展出相关产业链

但仍要注意风险

不过，深圳法拍房市场的关注度越来越高。只是，记者在阿里拍卖、京东拍卖等平台上发现，虽然多数房源的关注人士都超过千人，但真正出价的人却不多。

一般的购房者对于法拍房或许还是存在一些疑问，这时线下咨询的需求开始与日俱增，加之深圳二手房市场急速降温，一些房产中介嗅觉灵敏转向法拍市场，抓住了一些购房者想“捡便宜”的心理。

“八卦岭有一套房源，只要市场价格的五折左右。”看到这样的朋友圈广告，一些有需求的普通购房者肯定会“心动”。不过，记者尝试联系这位房产中介，得到的答复是这套房是法拍房，但他们也提供相应的服务，包括看房查房等全程跟踪服务，收费标准是成交价的3%。记者还发现，随着法拍房市场日渐受市场青睐，也发展出一些相关“产业链”，特别是涌现了一批法拍房专业公司，提供房源信息、竞拍前后的查房和处理清场交付等全流程服务，降低竞拍风险。在一些法拍房的微信群里，记者看到“群主”每天都会更新法拍房的信息，并提供相应的咨询服务。

或许正是因为法拍房交易跟传统房产交易一样，出现了一些机构帮忙把控风险，而且一些法拍房还可以申请银行贷款，加上可能可以低于参考价甚至五六折超低价成交法拍房，看似诱惑力十足，但也千万别掉以轻心。王胜蓝认为，购买法拍房最重要的还是前期的尽调，房屋占用、税费、是否有租赁、使用权和产权是否统一等问题都需要竞拍之前做到全面了解。