乘着上海生物医药行业崛起的东风，沪上医药地产应运而生。14日，全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布行业报告并预测，在上海，与医药大健康产业相关的商业地产资产或是最具挖掘价值的蓝海之一。

中国医药市场在过去十余年间迅速崛起，成为新兴医药产业强国的佼佼者之一。基于与生俱来的沿海区位优势及开放性发展战略，上海汇聚了长三角地区优质人才、高端研发机构等创新资源，成为资本辐射的核心城市，从而为生物医药全产业链发展夯实基础。

2020年，上海生物医药产业规模超过6000亿元(人民币，下同)，创历史新高。医药产业保持逆周期上扬的态势，奠定了其在全市产业经济中的支柱地位。同时，上海增强了对全国各地乃至全球的高端科创人才以及行业领先企业、研发中心等创新资源的虹吸效应，进一步推动上海加速迈向亚太地区的医药产业高端研发、制造、服务外包中心。

医药大健康产业巨大的行业增长势能也为在沪商业地产的产业生态构建与发展注入了源源不断的动力，医药地产应运而生。数据显示，2020年沪上医药行业租户新成交总量共计11.5万平方米，占成交总量的9.7%。上榜世界500强企业的33家医药类公司(制药/器械/商业)中大部分已进驻沪上各核心、新兴商务区，设立中国区总部或代表办事处。世邦魏理仕统计的上海甲级写字楼样本中，500强药企租户面积在医药企业总存量中的占比高达74%。

在上海，前滩和张江是颇受医药企业欢迎的两个地段。前者作为近年上海市重点发展的新兴区块，因其优越的办公生态环境，齐全的周边配套而备受青睐。去年至今，知名跨国医药集团整合升级搬迁至前滩板块的趋势凸显。至2020年末，前滩外资药企存量面积高达19.9%，成为上海区域跨国药企分布最集中的两大商务区之一。

作为张江医药产业核心基地，张江药谷的创新研发动能活跃，园区内聚集大批全国乃至全球的顶尖医药健康企业，并拥有多家全球Top10药企设立的研发中心。无论是在现有研发体量、制造产能，还是可发展容量均为中国同类型园区中的佼佼者，未来在配套设施更新升级，产业创新资源进一步聚集下，有望成为引领医药创新的世界级产业集群。

由于具备环评属性的地块及园区楼宇有限，在进一步优化物业配套及实验设施后，药谷的租赁价格可达张江普通园区物业的1.5-1.8倍，其投资溢价可见一般。

此外，近年来低温贮藏医药品需求激增，叠加近年频发的疫苗事故以及新冠疫情暴发的催化作用，疫苗、血清、蛋白制品等医药冷藏品备受市场关注，医药冷链迎来崛起契机，在冷链物流市场表现抢眼。

根据中物流冷链委统计，2020年上半年，上海市的冷库需求面积最大，达26.2万平方米，需求的企业类型中，冷链物流企业作为主流需求最高，占比达53.3%。上海冷库平均租金为每天每平方米3.78元，仅次于北京，高于全国每天每平方米3元的水平。

虽然医药冷库需求的精细化管理模式使其资本开支和运营支出较普通冷库和干仓要高，但其专有的设备设施、专业运营经验以及定向租户的高承租能力，都决定了医药冷库的租金溢价及利润空间远高于一般仓储。

根据世邦魏理仕追踪的部分上海定制库、干仓改建个案，发现专用医药冷库的租金溢价是普通冷库1.5-2倍左右，是干仓的2-3倍左右。医药冷库的高投资回报属性在未来将持续吸引包括药企、第三方物流、专业开发商及投资机构等各类投资者的积极参与，形成以定制库和普通仓改建、售后回租以及与专业药企、运营商、产业基金合资经营等策略为主的投资市场。