事件：克而瑞公布2021年5月百强房企销售额，10强、50强、100强4月单月分别为4818亿元、10836亿元、13064亿元，同比增速分别为+18.77%、+20.64%、+19.47%，1-5月累计销售额分别为20693亿元、46045亿元、55758亿元，同比增速分别为+33%、+49%、+52%。5月同比增速继续放缓，龙头房企分化明显。克而瑞公布2021年5月百强房企销售额，10强、50强、100强5月单月分别为4818亿元、10836亿元、13064亿元，同比增速分别为+18.77%、+20.64%、+19.47%，环比变动+8.07%、+13.29%、+11.54%。TOP10房企分化明显，其中7家企业实现双位数增长，融创中国在中增速最快，达到57.70%，招商蛇口以37.52%增速次之，保利地产、中海地产、世茂集团、华润置地、金地集团单月增速分别为30.37%、32.32%、31.99%、18.40%、23.60%。碧桂园、万科、中国恒大单月增速分别为0.88%、-3.38%、7.03%。

TOP11-20房企中，绿城中国增速最快，达到92.14%，龙湖集团、中国金茂、旭辉集团、新城控股的增速也达到双位数，分别为33.42%、15.85%、33.17%、18.05%。1-5月，10强、50强、100强累计销售额分别为20693亿元、46045亿元、55758亿元，同比增速分别为+33%、+49%、+52%，较1-4月累计增速分别变动-5.06、-11.42、-13.56个pct。前35房企中，除华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正。从累计数据来看，房企销售增速继续放缓。

一二线房企单月及累计增速快于三四线房企，重点房企累计增速较1-4月放缓。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分为25.25%、3.65%，环比增速分别为10.74%、3.94%，累计增速分别为44%、25%，较1-4月累计增速分别下降7.52、6.84个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为16.76%，环比增速8.32%，累计增速达42%，较1-4月累计增速下降9.77个pct，弱于10强、50强、100强。

单月销售均价同比增速较4月下调，权益比例整体较4月有所下降。根据克而瑞数据，10强、30强、50强5月单月销售面积分别为3744.5、6097、7213.9万平，同比增长13.84%、16.52%、16.15%，增速较4月分别变动-4.08、-7.19、-7.64个百分点，环比增速分别为5.19%、6.60%、8.32%；5月单月10强、30强、50强销售均价分别为12714、13640、14462元/平米，同比增速3.51%、1.01%、2.91%，较4月增速分别变动1.48、-2.47、-2.59个百分点，环比增速分别为2.77%、-0.81%、0.48%，5月销售量价继续上升，但30强、50强的增速较4月有所放缓。

TOP10公司5月销售均价12714元/平，同比增速为3.51%，TOP10中8家公司单月销售均价同比上升。5月，碧桂园销售均价8700.82元/平，同比增加0.43元/平；中国恒大销售均价8313.28元/平，同比减少2895.51元/平；万科销售均价16114.11元/平，同比增加1511.82元/平，融创中国销售均价14236.81元/平，同比增加1417.77元/平；保利地产销售均价15219.64元/平，同比减少1922.12元/平；龙湖集团销售均价18296.05元/平，同比增加1621.84元/平；新城控股销售均价10623.35元/平，同比增加177.89元/平；绿地控股销售均价12191.71元/平，同比增加1239.33元/平。权益比例看，10强、30强、50强5月权益比例分别为73.46%、70.08%、68.71%，同比分别变动-2.11、-0.26、-2.66个百分点，较4月权益比例变动-0.93、0.08、-1.11个百分点。销售目标方面。以1-5月累计完成情况看，有29家房企已经披露2021年销售目标，除滨江集团将销售目标下调至2020年销售额的88%外，其余房企均在2020年销售额基础上上调销售目标，其中有17家房企上调幅度超过10%，其中绿城中国上调幅度最高，达到44%。已披露销售目标的房企平均完成度为39.29%，有12家房企完成度超过40%，其中滨江集团完成度最高，为58.1%。

投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。