5月17日，顺丰房托基金（02191.HK，下称“顺丰房托”）在港交所主板上市。作为香港房地产信托基金市场，以及首个非地产的快递企业赴港发行REITs的上市之路，引起市场的广泛关注。

房地产投资信托基金（REITs）是集体投资计划的一种，香港证监会是房地产投资信托基金的主要监管机构。

从一定程度上看，相较实体投资的租金收入，上市的房地产投资信托基金作为替代品，除了具备普通证券化资产的优势外，还有流动性高、门槛低、替换成本低等优势。

早在2018年，顺丰就发起过“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”，这也是内地首单类永续物流地产储架类REITs。顺丰房托上市后，将有助于顺丰整体市值的提升。

不过，从上市首日的股价表现来看，这个在公开发售阶段获超额认购的新股，却未能持续获得投资者的认可，上市首日遭遇破发。

上海中城仓储服务有限公司董事长周建成告诉中国房地产报记者，物流地产是一种引致需求，即由其他需求引发的需求。具体而言，是由物流行业引发的需求。

“就顺丰房托而言，其是由物流领域里快递物流这个细分领域引发的需求。由于快递物流增速下降，导致以其为基础的物流地产前景堪忧。”周建成认为。

盘中最高跌幅达17.07％

今年4月23日，顺丰房托通过港交所上市聆讯，拟在港募资3亿美元。据彼时披露信息，顺丰房托最快5月即可挂牌上市。

此前5月10日，顺丰房托完成招股。捷利交易宝数据显示，截至当日10时许，该公司录得孖展额约3.9亿元，以公开发售募资额2.68亿元算，超额认购约0.45倍。其中，富途借出约1.27亿元，耀才借出1亿元，辉立借出0.6亿元。

根据现时香港证监会的规定，房地产投资信托基金的股息分派比率最少须为90％，反观顺丰房托的派息比为100％。

有消息人士指，顺丰房托国际配售部分已于招股首日2小时内已录得超额认购，国际房地产投资基金等机构投资者表明拟长线持有。

5月17日早间开盘，顺丰房托报4.49港元／股，较发行价4.84港元／股跌9.8％；盘中股价继续下跌，最高跌幅达17.07％。

公开资料显示，顺丰房托的管理人——顺丰房托资产管理有限公司，是由顺丰控股股份有限公司（002352.SZ，下称“顺丰控股”）2020年10月23日在香港注册成立，由顺丰控股100％持有，顺丰控股董事长王卫担任公司董事会主席。

据了解，顺丰房托投资组合初步以三处物业为底层资产，主要靠租金和管理服务获得收入，相关资产位于香港、佛山、芜湖三地。其中，香港物业为一个于2014年竣工的15层高的「坡道式」现代物流地产；佛山物业为一个于2021年竣工的现代物流地产，配备有智能技术及量身订造的设施；芜湖物业为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产。

根据顺丰房托对外披露的信息，截至2020年12月31日，顺丰房托上述三处物业的可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值约为60.9亿港元，物业的平均出租率约为94.9％。

业绩方面，2018年-2020年，顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；业绩增速缓慢的同时，盈利能力也相当不稳定，同期，公司拥有人应占年内溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。

长期仍具信心

顺丰房托的上市只是其母公司顺丰控股的策略性安排之一。

今年4月22日，顺丰控股发布2021年一季度报告。报告显示，2021年一季度，顺丰实现营业收入426.2亿元，同比增长27.07％，归属上市公司股东的净利润-9.89亿元，同比下降209.01％；扣非后净利润-11.34亿元，同比下降236.28％。

据了解，这是顺丰控股上市以来，首次在一季度业绩出现亏损。作为顺丰旗下盘活资产的融资手段之一，顺丰房托此次上市意图明显。

公司行政总裁兼执行董事翟迪强此前表示，“顺丰控股在香港成立顺丰房托是策略性部署融资计划的一部分，香港作为国际金融中心，顺丰房托的成立将会为集团提供很好的融资渠道。”

根据第一太平洋戴维斯数据，截至2020年12月30日，活跃在港交所的11只房地产投资信托基金，市值约2366亿港元。

其中市值最大的是第一只在港上市的房地产投资信托基金，也是亚洲最大的房地产投资信托基金——领展房产基金，占总市值约63％。不过，截至记者发稿，顺丰房托仅有约33亿港元的市值。

上海交通委邮政快递专委会副主任、快递物流专家赵小敏对记者称，三月份以来，港股市场表现一直不尽如人意，顺丰房托上市的表现只是受到短期市场波动影响。

截至目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。自REITs上市后，越秀REITs完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。

“从它的底层资产构成以及业务模式来看，港股的机构投资者还是基石投资者对其长期发展，应该还是比较有信心的。”赵小敏称。

除此之外，5月10日，继香港特区政府为合资格私募基金所分发的附带权益提供利得税与薪俸税宽免后，香港证监会再次公布落实政府的资助计划，以资助在香港设立的开放式基金型公司及房地产投资信托基金。

根据资助计划，凡成功在香港注册成立或迁册来港的开放式基金型公司，以及成功获证监会认可并于香港联合交易所有限公司上市的房地产基金，将付予其香港服务提供者合资格费用的70％，上限为每间开放式基金型公司100万元及每只房地产基金800万元。

本次顺丰房托顺利上市后，即可申请本资助计划，或许可成为香港房地产投资信托基金资助计划顺风车上的第一位乘客。