业绩呈高增长态势、收入利润同步提升：截至2020年底，28家上市物业管理公司合计实现营业收入1215.8亿元，同比增长40.1%，增速比2019年提升1.1pct；归母净利润约170.9亿元，同比增长68.1%，增速较19年同期增加19.9pct。虽受20年上半年疫情的影响，物管公司各项经营活动略有延后，但全年来看收入端依然维持较高增长。得益于疫情期间社保减免、补贴等相关政策支持，以及疫情防控下对于社区增值服务需求的促进，物管公司全年录得利润端增速显著高于收入端，实现增收增利的双向增长，收入和利润同步提升。

盈利能力逐年改善、运营指标进一步优化：2020年28家上市物管公司平均毛利率为28.0%，YOY+2.4pct。从历年趋势来看，上市物管公司毛利率呈逐年稳步提升态势，2017-2020年期间毛利率累计提升近5.2个百分点。毛利率的提升得益于物管公司近几年在规模增长的同时不断优化组织结构和人员配置，人员成本下降显著，期内人力成本在营收中的平均占比为43.6%，较上年同期下降5.7pct；平均SA&G费率较上年同期下降0.8pct至9.5%；得益于管理效率不断提升，上市物管公司盈利能力持续向好，全年归母净利润率达14.1%，较上年同期提升2.3pct；全年人均效能达6997平方米/人，较2019年的6348平方米/人有所提升。物管公司在区域拓展策略上，更加聚焦优势区域，有利于提升项目密度，优化人员使用效率，未来物管行业在集中度提升趋势之下，整体人均效能仍有较大提升空间。

物管规模再创新高、业绩高增速有望延续：上市物业公司管理面积不断突破，截止2020年底，28家上市物管公司整体平均在管面积约为1.41亿平米，YOY+35.8%，在管面积在1亿平米以上的有17家。其中，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、彩生活、恒大物业在管面积已突破3亿平米；绿城服务在管面积突破2亿平米；招商积余、永升生活服务、中海物业、金科服务及华润万象生活等在管面积均突破1亿平米。考虑到20年上半年受疫情影响，项目交付节奏应有所延后，收并购项目在疫情影响下进展相对延滞。从全年数据来看，在管面积增速整体仍维持较高的增长。

一方面得益于疫情得到有效控制以来，房企及物管公司各项经营活动恢复较为迅速；另一方面行业整合的加剧及上市物管公司充沛的现金流也将促使管理面积加速向头部公司集中。我们认为疫情对于房地产各项经营活动的延后效应依然存在，同时随着房企竣工交付高峰期的到来，物业公司未来年度业绩的高速增长有望延续。独立拓展能力增强、第三方面积占比稳步提升：截止2020年底，可跟踪的21家物管公司中，第三方在管面积净增加约6.43亿平米，增量较2019年末提升2.41亿平米，对应增幅为+60.1%。整体第三方在管面积占比约51.4%，比重逐年提升。第三方在管面积占比超过50%的上市物管公司包括永升生活服务、保利物业、绿城服务、雅生活服务、世茂服务等11家公司；第三方占比较低的为碧桂园服务、恒大物业及华润万象生活，占比均在30%以下。整体来看，上市物管公司独立外拓能力有所增强，随着主流公司对规模扩张的强烈诉求，寻求第三方项目输出管理服务将成为行业下阶段发展的重心。

多元化外拓持续推进、非住宅业态增速显著：19家可跟踪物管公司中，20年住宅业态、非住宅业态在管面积分别为16.32亿平米、8.05亿平米，同比分别增加28.9%、80.6%，非住宅业态在管面积增幅显著高于住宅业态。鉴于非住宅业态较高收费水平的特性，物管公司也更加注重对非住宅业态的拓展，非住宅业态在管面积占比在近几年得以快速提升，由2018年的21.2%的占比迅速提升至2020年的33.0%，管理业态更趋向于多元化。

投资建议：物管行业正处于成长初期，我们认为未来随着住宅物管集中度不断提升及非住宅业态潜力不断释放，在管规模将维持高成长性。同时增值服务业态仍在不断探索和丰富之中，未来具备充分的增长空间。短期重点推荐A股：招商积余；港股物业管理：保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、融创服务、新城悦服务、雅生活服务、绿城服务；建议关注：世茂服务、中海物业、华润万象生活、宝龙商业、卓越商企服务、合景悠活。