✦产业运营新形势

2020年，受疫情影响，我国经济短期受到严重冲击。为有序引导经济复苏，国家出台了多项扶持政策，涉及重点发展产业、空间载体建设等方面，加快了产业转型升级步伐，中国产业地产迎来了新的机遇和挑战，利好政策频出，包括加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、进一步推动城市群发展、建立多个自贸区扩大改革开放等多个方面。园区企业在运营上修炼内功，互补合作推进资源整合。产业地产企业围绕产业转型升级聚焦园区定位、招商、服务等各运营环节实力提升，产品力进一步彰显，企业间合作逐步加强。

2021年作为“十四五”开局之年，“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出实施创新驱动、数字化、区域协调以及乡村振兴等发展战略，这些均为产业新城提供了更大的发展契机。在"十四五"规划建议中，国家明确提出加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级，这是中央针对产业发展面临的新形势做出的重大战略部署，为未来五年我国产业发展指明了方向和重点。在政策加持下，产业地产真正迎来了发展的黄金时期，也为企业的产业运营带来了新的机遇和挑战。

✦上海产业园区趋势

作为全国经济最发达的地区之一，上海的产业园区一直是各大运营商必争之地。2021年1月，上海市十五届人大五次会议中，上海市市长龚正表示上海国际经济、金融、贸易、航运“五个中心”已基本建成，具有全球影响力的科技创新中心形成基本框架。而产业园区作为上海五个中心建设的重要载体，近年来得到了大力的发展。2020年，上海市产业园区完成规上工业产值近2.83万亿元，规上工业企业利润总额近2257亿元，占全市规上工业企业产值和利润的80%以上；其中战略性新兴产业产值13931亿元，可比增长8.9%；全市战略性新兴产业完成投资达到1128亿元，同比增长27.8%。

上海瞄准科技前沿和产业高端，以高品质园区建设推动高质量产业发展，实施“特色产业园区提升计划”，着力打造更具优势、聚焦强项、突出特色的园区经济。特色产业园区聚焦集成电路、生物医药、人工智能等关键领域核心环节，加强源头创新，强化产业引领，着力建设产业发展新高地和产城融合新地标。上海市已逐步进入后工业化阶段，具备发展先进制造业的基础、条件、优势，制造业逐步向高端化、智能化、绿色化、服务化方向发展。未来，上海市将重点布局新一代信息技术、生物、高端装备等产业，不断疏解汽车、钢铁、石化、纺织等产业。随着近年利好政策的落地，国际、国内各大产业地产开发运营商已竞相布局上海市场，就全国产业园区发展而言，上海的园区发展无疑处于领头羊位置。

目前上海的产业地产开发运营商主要包括两类，一类是园区开发类国企，如张江集团、临港集团、嘉定集团等，另一种是市场化运作的外资企业、民营企业和国有企业，如华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、万科、房德科创等。产业运营商主要承担着产业园区的土地开发、基础设施建设、招商引资、管理运营等经济发展功能，为上海的产业发展发挥重要作用。

其中张江高科的投资运营模式和房德科创的小微园模式各具特色，但在大方向上却达成一致，区别于其他强调引进大型公司的运营模式，两者皆选择了以科技型中小企业集群为核心。随着高新产业的研发复杂性逐渐增大，大规模研发的系统风险日益上升，采用小规模研究，将研发课题市场化、模块化、专业化，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。

✦张江高科：“科技投行”投资运营模式

上海张江高科技园区，成立于1992年7月，位于浦东新区中心位置，2009年园区被正式定位为高科技研发中心和高新企业培育孵化中心，2012年，张江园区地域面积扩充至79.9平方公里。作为国内的老牌科技园区，张江高科技园区拥有一系列得天独厚的创新资源要素，2014年，上海自贸区扩区至张江片区，面积37.2平方公里，这也为张江高科技园区带来了新一轮的发展机遇。

在25年的发展历程中，随着张江高科技园区的发展与成长，张江高科自身定位和内涵也在不断发生变化和升级，这不仅加快了园区房产建设、资金、服务等要素的流转，也实现了公司业务盈利的互动。早期张江园区的起步阶段，张江高科的定位为简单的科技地产开发和土地批租，随着张江园区土地资源的拮据，张江高科更多的向创新服务、产业投资方向转变。张江高科的战略发展路径逐渐改变之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”转型升级。并逐步摆脱传统产业地产开发运营商的单一模式，提出了以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。

图：张江高科发展历程中定位和内涵的升级

资料来源：中指研究院综合整理

图：张江高科“新三商”战略布局

资料来源：中指研究院综合整理

张江高科针对房地产市场的大环境，积极寻求“存量变现、增量探索”的途径，通过股权转让等多元销售方式，灵活应对市场需求变化及公司房地产业务经营方式转型要求。结合张江科技城的建设，着重完善租金价格体系，提高综合配套水平，公司物业整体租赁水平得到有效提高。

高科技产业投资是张江高科利润的重要来源。利用其园区开发运营商的先天优势，选择优质企业进行资本投入，在吸引优质企业入驻的同时，也能够分享企业成长红利。截止到2020年，大张江园区内仅注册的高新技术企业就超过了30,000家，借力体系外的社会风投资本以及参股的母基金一同寻找园区内未来的明星企业。期间，投出的成功标的将与张江高科上市公司共享收益。张江再从这些优秀企业中遴选出最具潜力的进行跟投。此类案例包括七牛云、爱零工、天天果园等。

✦房德科创：小微园模式

房德科创集团从2012年开始涉足小微园建设，是国内小微园模式的践行者与先行者。2013年是国内小微园建设的元年，浙江是小微园的发源地。房德科创小微园建设也是首发于浙江，起步于宁波，截至目前，已经在全国20个省47个城市布局了166个园区，在长三角区域最为集中。房德科创的产业集聚遵循双70招引原则，实现亩均效益、科技效益双提升。双70原则，即主导产业集聚度不低于70%，科技型小微企业集中度不低于70%。

图：房德科创中物科技园

资料来源：中指研究院综合整理

筑巢引凤是小微园建设的核心，为了促成“开园即满园”的招商目标，房德科创锤炼了6大招商利器，主要包括长三角产业转移招商、国际招商、技术转化招商、资本招商、人才招商、政策招商。

在产业转移招商方面，房德科创联合上海现代服务业联合会，结合区域特性精准承接，推动长三角产业有序转移。

在国际招商方面，出资参股世界隐形冠军管理公司，与世界隐形冠军峰会组织达成战略联盟,推动更多的欧洲特别是德国的行业隐形冠军企业开展对华合作；深度链接2000+日资企业，促进RECP最大的两个经济体产业融合。

在技术转化招商方面，以关键技术、关键产品为纽带，以枢纽项目为支点，以市场需求为牵引，促进相关产业的加速集聚与能效升级；在资本招商方面，通过投资促进优质项目落地。

在人才招商方面，结合区域人才政策，以高层次人才培育服务模式，吸引高层次人才项目落地。

在政策招商方面，房德科创为企业特别定制免租、购房补贴、担保融资、回购等系列优惠政策，以实实在在的让利，促进产业集聚与小微企业发展。

房德科创以亩均创收计量为长期园区综合收入模式，以“三标尺，两协议”的模式严控企业入园。三标尺即产业方向符合、科技含量高、经济效益好。两协议即与客户签订退园补充协议、资产管理协议，以亩产值、亩税收为计量，对于在约定时间内未能履约的企业通过回购、资产管理等模式实现清退，腾笼换鸟，促进园区产业升级。

图：房德科创中物科技园

资料来源：中指研究院综合整理

新形势下，产业园区的发展既离不开“顶天立地”的龙头企业，也离不开“铺天盖地”的小微企业；既离不开政府政策的支持，也离不开建设运营单位的全力付出，更离不开园区企业的精心运营，三方共生共存，才能带动区域经济的发展和加快产业转型升级的速度。