来源：大胡子说房，本文转载已经过公众号授权。

楼市里，最致命的是什么？

是拿钱买房的时候，你却突然讲起了情怀！

为什么突然有这样的感慨，是因为这几天，我朋友突然兴致盎然的告诉我，他要买老家某知名开发商的文旅盘。

忍着内心的卧槽，我还是保持着成年人的礼貌，问了句为什么？

他竟沉醉的跟我描绘起来，这个文旅小镇真不错，价格便宜7k／平，规划高端，未来将要打造低密度纯改善盘，环境真的好啊，成片的花海，周边未来规划还有国际会展与大酒店，平时休闲旅游，老了过去养老，太合适了呀！

如果不是我这朋友上周才过完30岁的生日，我差点为他的养老计划而拍手叫绝！

这个年轻人经我鉴定，已经完全晕了！

但我知道，每年在这样宣传话术中，晕过去的，绝不止我朋友一个！

尤其是当我们在大城市生活挤成狗，蜗居在狭小的居室之中时，谁没有个诗和远方的美好梦想，想要寻一处春暖花开，享半生清闲呢？

如果你恰好最近有类似的想法，那我建议你好好阅读此文，并且收藏，每当感觉不理智的时候，拿出来阅读阅读！

我们可以永远年轻，永远热爱！但答应我，千万别在买房时，让这些情绪错误泛滥！

花钱的时候讲情怀，这是最愚蠢的行为，这个道理适用于任何行业！

01

所有跟你讲情怀的项目，请你赶紧拉黑并且逃离！

大家知道李亚鹏近况吗？

曾经的靖哥哥，演艺圈风生水起，收入与知名度都不差，粉丝中应该有熟悉他的。

演艺圈风声水起，但耐不住靖哥哥心中有个商业梦，在声名最旺的时候，激流勇退跨界搞起了房地产，准确地抓住了时代的风口，但在却风口上摔惨了！

不仅在房地产黄金二十年一分没赚，甚至亏到4000万都还不起，一度被列为失信执行人，最近被爆出录音：“我们已经无路可走，让我下跪都行。”

2014年，楼市遍地黄金，靖哥哥无疑是房地产界的一股清流，而害惨靖哥哥的，正是所谓的文旅小镇——大理雪山艺术小镇。

靖哥哥，曾经充满理想主义的，想要将这里打造成文化落脚的地方。

如今文化落不落脚，咱们不知道，但是靖哥哥快没落脚的地方了。

项目到底在哪出错，我不细扒，跟咱们买房关系也不大，我是想告诉大家一个事实：

这些充满文艺与情怀的文旅小镇，哪怕是明星背书，也只能卖出26平，这就是这些特色小镇最残忍的真相。

03

把美好生活的幻想先挤一挤，这些打着文旅康养旗号的项目，除了所谓的好景色、低密度之后，还剩什么？

位置差到一绝！不是在市区远郊，就是在景区的周边，总之周边最大的特点就是荒＋远。

好一点的项目，开发之后还有些许旅游人气，开发商还能用出租率忽悠忽悠你；

差一点的项目，连个人影也没有，不过你以为开发商就会认怂服软了？

嘿，别小瞧了开发商营销能力，咱们有规划呐！医院、酒店，先吹再说，规划一定要高大上。况且，人少是问题吗？根本不是问题！高端低密度项目，当然要人少，才算高端呐！

总结起来就是，一个敢说，一个敢信！

而真相是什么呢？

大多数的文旅盘，只有短暂的旺季可以出租，漫长的淡季连个人影都没有。比如海景、花海、雪景，旺季出租价格高达500-1500不等，但是淡季连条狗都没有，且还不说做个民宿要付出多少人力成本，开发商帮你运营还要收管理费，想要靠出租回报率止损，大多是无稽之谈；

并且这些主打文旅康养的项目，发展运营周期实在是长，长到超乎你的想象，小十年能兑现已经是你运气好。

如果你有钱烧的，买个热爱，那我没话说。

但如果你是买来给父母或者自己未来养老的，麻烦大家醒一醒！

对年轻人来说，城市里地铁是重要配套；但对于老年人来说，医院才是最重要的配套，因为它关乎性命！景区和郊区，已经离市区够远了，没个靠谱的三甲医疗机构，你敢把父母放在这些地方？好家伙，心真大呐！

以上这些，只是从居住属性来讲的不值！

真正让我一定要劝退大家的原因是，未来无人接盘！

这不是恐吓，而是真相！

大多数人还疲于生活，凭什么你就开始准备养老！况且别人养老，为啥要来这里？我国幅员辽阔，风景好、房子密度低、人少的地方真不少！大片的农村完全符合这样的标准！

三四线城市好歹还有一批本地人的故土情怀支撑，多少还有些购买力。而这些文旅小镇康养小镇，空地上起来的，看起来高端，然而是本地人不爱，外地人不来，购买力从哪来？

哪怕短期内猛搞旅游业，让本地有了些人气，但是这波人流明天就会换一批，谁愿意在呆三五天的地方，买房呢？

以上这些，你可能会觉得我在胡诌，为什么文旅就周期长，为什么康养不靠谱，为什么郊区的产业新城，就买不得？

多想一层开发商的盈利模式，你就懂得都懂了！

其实这些年，之所以有如此多的文旅康养小镇出现，都是在钻特色小镇的政策漏洞！

2016年，住建部、国家发改委、财政部三部门发文为特色小镇背书，并且计划在2020年培育1000个左右特色小镇。

政府的初衷，是结合小镇的特色，发展一批产城融合小镇，促进城镇化发展，保护历史文化遗产。

初衷是好的，但是落地之后，严重变了味！

政府需要土地财政，开发商需要低价土地，二者在特色小镇的号召下，一拍即合！

2016年，三部门背书之后，特色小镇成为房企拿地最佳名目，这些小镇9成沦为房地产收割机，并且绝大多数就是顶着文旅的名号。

为什么会这样？你只需要想清楚一个底层逻辑，开发商到底靠什么盈利？这决定了他靠什么资金来给你打造配套？引入产业？吸引人口？

地方政府能给开发商的，只有政策，低价拿地，低税率引进企业，给钱是不大可能的，那么开发商的资金如何流转？会做慈善吗？

显然不会，开发商冲着的是特色小镇拿地便宜，不要白不要，所以这些小镇项目，最大的特点就是大。

大就意味着，搞建设，做配套等需要更加庞大的资金。引进优质学校，动辄几千万，引进优质医疗康养项目，动辄也是几千万，打造特色景点，便宜花海几百上千不等，搞特色建筑，更是贵了，样样都要花钱，动辄都是百亿的投资，但是钱从哪来呢？

开发商的答案，当然非常质朴，就是先卖房，卖房不就有钱了！所以，配套落地的进度，很大程度取决于卖房子的速度。

而这些房子会卖的快吗？完全碰运气，你得赌，不断有人晕了头！关键是得有多少人晕头，才能填满这些郊区文旅大盘呐！

并且大家思考过没有，为什么这么多小镇，都喜欢一窝蜂的搞文旅？

因为文旅复制最快，最好出结果！开发商也是需要向政府交差的，诺大的新城，不能只有房地产没有人呐！什么能引来人气？

最快的办法，就是搞旅游。搞个江南水乡建筑、弄个欧式特色小镇、搞些花海、种些花草，再找几个网红打卡，炒波热度，糊弄糊弄打工人，人气不就有了吗？

所谓的特色小镇，就是这样，过去几年疯狂复制，越来越同质化，越来越没特色。

一批批的文旅、康养、产业特色小镇，在短暂沸腾之后，迅速走向了失败。

比如成都的平潭古镇，靠着旅游也有些热度，但因为没有文化积淀等真正特色，迅速衰败，成为空城。

比如这个塞纳维花海小镇，花开旺季挣一波钱，随后三个季度，基本无人问津，最终成为房地产收割工具。

这样的小镇，其实还藏在我们周边，无不以产业＋生态＋宜居的概念，描绘着美好生活的蓝图，精准收割着韭菜。

上次去惠州考察，就碰见一个某个科技小镇。说是中韩合作，引进的各个都是高新技术，机器人、机械制造等等，看着周边的塔吊，和只有售楼部里密集的人群，这么偏的地方，新房1.6w，我忍不住深深叹了口气。

能成功吗？

03

仔细回想回想，这些小镇，不过就是换了名字的远郊新城，从头到尾卖的是什么？

不过是给你画了个美好生活的大饼，你真就屁颠屁颠的跑去买单吗？

几十岁的人了，老板画的饼没吃够吗？伴侣许的诺，还没听够吗？美好生活，真正靠的是什么？

是人，而非诗和远方！

一旦开发商开始跟你讲情怀，就说明这个项目，真的没什么好讲了！

理想很丰满，我们每个人都要接受，诗和远方，绝不是生活的常态！

情怀，是一把收割中产的利刃。

无论是房产，还是其他投资，切记保持理性！