年报解读丨华润置地：紧跟国家战略，构建十四五发展新格局
2021年3月30日，华润置地发布2020年全年业绩公告，回顾过去的一年，华润置地“抢时间、保业绩”，推动“降本、提质、增效”，经受住了疫情及复杂宏观环境带来的双重考验，实现业绩有质量的增长。2020年全年，华润置地实现营业收入1796亿元，同比增长21.2%，合约销售金额达2850亿元，同比上涨17.5%，实现核心净利润241亿元，同比增长11.6%，每股盈利4.18元，同比增长1.2%。
销售业绩保持稳步增长态势行业地位保持领先
2020年，华润置地各项核心业绩指标保持稳健增长，全年实现合约销售额2850.35亿元，同比增长17.5%，业绩目标完成率高达108.8%，超额完成年初制定的销售目标；全年销售面积1418.73万平，同比增长7.1%。“十三五”期间，华润置地大力实施“精准投资、卓越运营、变革创新”三大战略举措，近五年销售额复合增长率高达27.3%，销售业绩实现跨越式发展，合约销售额从2016年首次突破千亿（1080.4亿元），到2020年合约销售额近三千亿，销售规模稳居房企第二阵营（1000-3000亿），行业地位保持领先。
2020年华润置地销售面积、销售金额及同比变化
从区域销售额贡献来看，华东区、华南区销售额贡献度较大，合约销售额均超790亿元，占比均在27%以上。从城市销售贡献来看，85%的销售业绩来源于一二线城市。疫情过后，长三角区域市场率先复苏，2020年下半年珠三角市场维持较高热度，得益于华润置地前瞻性拿地布局，深圳、广州、上海、杭州、南京等城市合约销售额表现突出，带动整个华东、华南区域销售业绩增长。
2020年华润置地销售业绩贡献突出城市
土地储备优质且权益水平较高为企业高质量可持续发展奠定良好基础
在稳健发展、保持规模之际，华润置地进一步强化多元化的资源获取能力，顺应市场趋势有节奏的灵活拿地，截至2020年底，华润置地总土储6808.67万平，总权益土储规模4801.49万平，权益比重达70.5%，有利于未来收入及利润提升，优质且高权益的土储为华润置地未来3-5年可持续、高质量发展提供了坚实基础。其中，开发销售型业务的土储面积达5821万平方米，一线城市土储面积占比按年提升3个百分点至11%，土储质量持续优化。2020年新增69宗土地，累计规划建面1492.10万平，权益土储面积1148万平米，新增土储面积权益比提高至77%。华润进一步完善了全国化均衡布局，截至2020年底，华润置地各大区全口径土地储备均保持在10-23%之间，占比相对均衡。在房地产行业调控持续深化背景下，华润置地保持区域均衡化布局，有利于提升区域市场抗风险能力。
截至2020年底华润置地开发销售型业务土储分布情况
另外，经营性不动产业务持续聚焦战略城市，已进入60个城市，基本完成全国主要核心城市布局，累计土储面积达988万平米，其中购物中心占比达59%。截止到期末，华润置地购物中心已重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市，一二线城市面积占比达77%。
截至2020年底华润置地投资业务土地储备分线城市占比情况
财务稳健性持续增强信用评级处于行业标杆水平
营业收入与核心净利润稳中有进。2020年华润置地营业收入达人民币1795.9亿元，同比上升21.2%，延续2019年快速增长态势。十三五期间，华润置地营收规模复合增速达16.5%，整体营收规模保持稳健增长态势；核心净利润同比上升11.6%至人民币241.4亿元，归母净利润同比小幅上涨3.6%至298.1亿元，创华润置地归母净利润规模历史新高。
2020年华润置地主要财务指标表现情况
综合融资成本处于行业低水平。得益于国企背景及自身规模优势，华润置地始终保持着低融资成本，2020年华润置地综合融资成本为4.08%，较2019年下降0.37个百分点，综合借贷成本持续保持在5%以内，低于行业平均水平。
2020年华润置地多元融资渠道
财务“三线”全部处于健康状态。华润置地坚持“增渠道、调结构、降成本、控风险”的财务策略，2020年末华润置地持有现金894.5亿元，较年初上升38.3%，现金短债比为2.23，短期偿债能力较强。2020年华润置地净负债率33.3%，保持在40%红线以内，维持在行业低水平；剔除预收账款后资产负责率为59.7%，财务“三线”明显低于“三道红线”监管范围，各项指标距离上限仍有较大空间，财务结构相对稳健。
2020年华润置地三道红线对应指标情况
公司信用评级处于行业标杆水平。得益于稳健的经营业绩及良好的财务结构，华润置地市场地位持续提升，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持华润置地Baa1/BBB+信用评级，联合评级给予AAA评级，信用评级处于行业标杆水平。
2020年华润置地信用评级情况
重塑华润置地打造城市投资开发运营生态圈
2021年，是“十四五”开局之年，中国将开启全面建设社会主义现代化国家新征程，并将加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。“十四五”期间，华润置地将坚持城市投资开发运营商战略定位，以“重塑华润置地，实现高质量发展”为战略目标，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务（即万象生活）三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式，打造城市投资开发运营生态圈。构建战略引领投资、生产运营精细化管理两大体系，乘势区域发展、支撑各业务的全链条竞争力提升。打造科技赋能、金融创新、组织变革与激励三大发展驱动引擎，聚力推动四项战略任务和五大攻坚战，实现“重塑华润置地”的战略目标，力争实现开发销售型业务签约金额行业前十、购物中心综合实力行业第一、万象生活物管进入第一梯队、商管保持行业第一等发展目标。
华润置地“3+1”一体化业务模式
其中，开发销售型业务包括住宅、可售公建等，是其收益的主要贡献者，为经营性不动产业务提供现金流支撑。经营性不动产业务包括持有购物中心、写字楼等，为其带来长期稳定收益，帮助开发销售型业务平衡风险、获取资源，提升轻资产服务能力。万象生活作为华润旗下商业运营管理及物业管理业务的平台，将成为其新的业绩增长极，协同开发销售型业务获取资源，实现资产的保值增值。生态圈要素型业务包括代建代运营、城市更新、长租、酒店、产业、康养等，将联合三大主营业务，共同构建城市投资开发运营的综合能力，既能有力支持主营业务业绩增长，又能自主盈利，自主发展，同时成为华润置地品牌影响力的突出贡献者。
华润置地凭借出色的运营能力、盈利能力、融资能力，围绕城市投资开发运营商的战略定位，构建了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展”的“3+1”业务模式，未来将以“重塑华润置地，实现高质量发展”为战略目标，实现多业务模式的行业领先。
