疫情并未使物业服务行业放缓发展的脚步，相反，2020年物业资本市场空前火热，共有18家物业服务企业成功上市。在资本助力下，截至2020年12月31日，上市物业服务企业已达42家。

不过，物业股整体也经历了从狂欢到冷静的“过山车”式体验。行业数据显示，2020年上半年，物业股整体水平上涨达47.29％，以绝对优势领先于恒生指数的-13.07％。加之各地政府对楼市的持续调控，使得更多资金流入股市，物业股成为各类投资者的关注重点。但自2020年8月起，整个板块开始逐渐下行，新上市物业服务企业股价屡现破发。

进入2021年，物业服务企业的上市热潮仍在延续，而在2020年成功上市的物企服务企业已拉开了收并购的大幕。中指研究院分析指出，2021年将是资本市场的集中爆发期，同时也是物业服务企业上市最佳的窗口期。预计到2021年底，上市物业服务企业或突破70家。

上市潮涌

随着房地产市场逐渐进入存量时代，物业服务的价值也获得认可，并进入一个巨大的蓝海市场。尤其是去年疫情期间，社区在防疫第一线中发挥了关键作用，使得物业服务的价值进一步凸显，也刺激众多物业服务企业纷纷进入上市赛道。

自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来，越来越多的物业企业选择登陆资本市场。其中2019年上市物业服务企业高达12家，是2014～2018年上市物业服务企业数量的总和。

数据来源：中指研究院

据中指研院统计，2020年共有包括恒大物业、融创服务、世茂服务、金科智慧服务等在内的18家物业服务企业成功上市。进入2021年，已有世纪金源服务、德信服务、新希望服务、领悦服务、星盛商业等多家物业服务企业提交了招股书或通过聆讯，此外还有多家物业服务企业正在准备上市进程。

截至2020年底，共有38家物业服务企业登陆港股、4家进入A股。其中既有市值低于10亿港元的小型物业服务企业，也有诸如恒大、华润、融创、金科、世茂等大房企分拆物业板块上市。如今，TOP10的房企中，仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。

而在资本市场，物业股也呈献出百舸争流之势，多数企业价值都受到市场热捧。中指研究数据显示，截至2020年底，物业服务企业市值在500亿港元以上有4家，300亿～500亿港元4家，100亿～300亿港元7家。全年股价上涨的企业超过20家，其中表现最为亮眼的是永升生活服务，2020年年末较年初股价涨幅高达223.6％，紧随其后的银城生活服务股价涨幅为202.1％。

数据来源：中指研究院

与此同时，市盈率亦屡创新高。截至2020年12月31日，在港股上市的38家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，几乎与科技公司平均估值持平（35倍）。而同期，恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍；反映出市场对于物业服务企业的良好预期。

但另一方面，自2020年8月以来，物业板块股价呈持续下探趋势。尤其是四季度，随着新股集中发行，更是诱发了物业板块调整，老股股价下降、新股频频破发。如第一服务上市首日开盘价较发行价下跌16.67％，世茂服务开盘价较发行价下跌4.82％，合景悠活开盘报价6.48港元，较发行价跌幅达17.87％。

行业数据统计显示，2020年9月～11月份，共有30家上市物业服务企业股价下跌。其中蓝光嘉宝服务跌幅最大，为40.3％；金融街服务其次，为40％；中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅超过30％。11月份，36家上市物业服务企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

对于这一轮物业板块股价回调，一位不愿具名的业内人士分析指出，受疫情影响，物业行业整体估值被推高，而随着新股大量上市，市场供给大幅增加，导致板块整体估值中枢下行。华泰证券研报称，预计今年仍将有众多物业服务企业申请上市，这可能也是中报季后物业板块出现调整的原因。

规模为王

上市热潮之下，在管面积成为物业服务企业玩转资本市场的重要筹码。不同规模的企业，其战略模式、成长需求不同，规模所带来的效益也不相同。于是，收并购成为众多上市物业服务企业扩大规模的主要手段。

中指研究院数据显示，2020年物业服务企业之间的收并购案例超70宗，远超以往，2020年成功上市物业服务企业均将IPO募资净额中的六到八成用于战略扩张。

2021年1月18日，合景悠活宣布收购雪松智联80％股权。合景悠活方面表示：“上市之后，公司一直在积极进行收并购的洽谈。对雪松智联的收购将大幅提升公司在市政、公建类业务的服务能力。未来，商业＋城市运营是公司发展的重点。”

恒大物业近期也向市场释放出一张内部“军令状”，目标之一便是，今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米。今年1月末，恒大物业斥资15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司，除了为恒大带来了规模上的增量，更为重要的是帮助恒大打破了其原有单一的传统业态结构。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾对外表示，“只要符合我们要求，我们有能力都会进行收购，而收购可以弥补碧桂园服务的短板。”今年2月，碧桂园服务宣布以49.64亿元收购蓝光嘉宝服务71.7％股份，弥补自身在西南市场布局的不足，迅速占领西南市场。

值得注意的是，和以往主要聚焦于住宅物业不同，2020年物业服务企业管理的业态也逐渐丰富，延伸至多个业态及领域，诸如商业、写字楼、学校、园区、交通枢纽甚至是城市服务等，通过收并购其他业务领域专业公司，延伸企业服务链条，创造业务增长点。

如2020年万科物业发布行业内第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”，目前已落地12个城市服务项目，并计划未来三年拓“百城”；龙湖智慧服务也在2020年落地城陵矶、广阳岛、农博岛、北大荒等城市服务项目，并新进入税务局、文化宫、消防总队、4S店、河道等场景……

随着物业服务企业的大幅扩容，在机构看来，物业行业的规模竞争仍将持续一段时间，头部效应也将会表现愈加明显。中信证券此前的研报显示，物业行业龙头企业接下来均将登陆资本市场，提升市场整体气氛，但投资或形成分流，品牌缺乏竞争力、在管面积增长缺乏确定性的中型物管企业将面临边缘化风险。

潜力巨大

作为房地产领域的又一蓝海，当下物业行业正高速发展，巨大的市场潜力也吸引了越来越多物业服务企业加入资本竞争行列。而进军资本市场不外乎是融资、加码并购，继而提高自身在物业服务行业的市场规模，占据行业赛道。

“物业行业目前确实还看不到天花板，无论从市场规模还是市场总量来说，增长空间都十分庞大。”一TOP10物企相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产开发的增量市场肯定是有一定保障的，而如老旧小区、公建配套等的存量市场空间也不小。

中指院数据显示，2000～2020年全国商品房销售面积累计预计达到209.3亿平方米，其中住宅面积约184.4亿平方米；“十四五”期间预计我国商品住宅销售面积有67.8亿平方米，加上保障性住房，住宅供给的总量将超过90亿平方米。此外，旧改催生了更多物业服务需求，全国需要改造的小区约有22万个，涉及建筑面积约30亿平方米。

中信证券研报称，预计未来3～5年物业管理市场总体规模将增加至24080亿元。其中，住宅物业管理市场规模增加至15360亿元，增值服务市场规模扩张至4224亿元，市场容量进一步打开。

“扩规模仍是未来物业服务企业的发力点。企业仍应首选土地成交面积大、交易市场活跃的城市，如武汉、西安、青岛、重庆、杭州等城市，并重点关注商办、公建、城市服务等非住宅业态。”中指研究院指出。

数据来源：国家统计局中指研究院整理

在中指院看来，无论从估值、排期还是品牌影响来看，香港主板市场都具有明显优势，“未来依然是物业服务企业上市首选。”但值得注意的是，香港上市盈利门槛调升已是大概率事件，2021年将是资本市场集中爆发期，同时也是上市最佳的窗口期。预计到2021年底，上市物业服务企业有望突破70家。

此外，政策的加持则为物业行业快速发展再添“一笔”。住建部等十部门今年初发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术，建设智慧物业管理服务平台；鼓励物管公司向养老、托幼、快递收发等领域延伸。