2021年3月18日，由中指研究院主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开，对于房地产市场目前运行状况的问题，中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，当前市场总体处于稳定，但是少数热点城市房价收入比超过20倍，房地产市场还是存在泡沫的！

当前房地产市场总体稳定部门热点城市变化幅度较大

在被问到当前房地产市场运行有何特点时，刘洪玉表示，当前市场总体来说，整体还是一个稳定的市场。这是从全国总体上来说，一是宏观政策环境比较稳定，包括是稳定的房地产调控的政策和长效机制的运行；二是市场的稳定，主要体现在总体房价的稳定，以及交易规模、交易量没有出现大幅度的变化。当然，也有少部分热点城市最近变化幅度比较大。主要是一线城市和核心的新一线城市或者核心的二线城市，另外还有处在比较核心城市旁边的一些三四线的小城市。

房地产泡沫有，但仅存在少数或者热点城市

在被问到中国房地产是否有泡沫时，刘洪玉说，我们从学术研究的角度看泡沫，房子的实际价格跟它的基础的价格、理论价格，理论价格就是说有购买力支撑的价格，如果是即将相互背离理论价格太大的话，我们就说它是有泡沫的。通常情况下，我们用房价收入比，即租金和价格之间的比例关系去衡量房价情况，因为房价可能会带有预期的因素，很多人买房不是因为房子便宜，是很多人预期这个房价会涨。而租金是真实的，租金一般大家认为它是受制于人们的真实的支付能力的，大家每个月的收入拿出一部分钱来支付租金，如果租金太高，人民就会调整需求减少租房子的量。

如果从这两个指标去衡量房地产，我们可做个对比。虽然全美住房平均房价上涨10.8％（这个水平比中国高很多），但是房价收入比还是处在非常低的水平，大概在3-6倍。而我们中国的这些少数热点城市，房价收入比大部分超过20倍。

当然这种简单地指标比没有太大实际意义，但是从宏观判断来看，我们大家买房子的压力还是比较大的。从租金跟价格的比例关系也是很明显的，我们叫租金的收益率非常低，这也是显示它的失衡。

从学术意义上看，我们认为泡沫还是存在的，但不是普遍存在，而在少数或热点的城市里是存在泡沫的。

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