房天下产业网讯：3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监刘水发布《2021中国房地产百强企业研究报告》。

2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会

【2021中国房地产百强企业研究报告】【会议专题】

中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监刘水先生

刘水：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家上午好！

过去的一年是不平凡的一年，我们的经济社会生活受到了很大的影响，并且房地产行业也经受了很大的考验。在这一年，我们的百强企业表现如何，有哪些经营特点？我们对此进行了分析，接下来我向大家发布《2021中国房地产百强企业研究报告》。

一、业绩表现

2020年百强企业销售总额超过了10万亿，达到了10.98万亿元，同比增长12.8%，增长率高于全国增幅的4.1个百分点，百强企业市场份额提升到63.2%，高上年提升了2.3个百分点。综合实力TOP10企业销售企业份额为27.5%，较上年也有所提高。百强企业的增速分布呈现橄榄型的特征，TOP10的企业销售增速均值为12.4%，11-30企业、31-50企业的发展意愿较强，销售额增长率的均值分别为13.7%和13%，51-100企业增长均值为11.9%。

百强企业之所以表现这么好，我们经过分析也发现有一些原因。首先，百强企业抓住了城市复苏轮动的节奏，加大力度推盘，实现了较好的业绩增长。百强企业在五大城市群的销售占比也超过七成，达到了71.8%，特别是长三角销售增速稳步提升，占比为30.9%。

百强企业把握住了市场的主流需求，90平米以下，以及90-140平米的销售占比分别为16.2%和55.8%，较上年都有所提高。

另外，百强企业加速对产品迭代进行升级，同时围绕客户的需求，注重健康、社交等要素，以差异化的产品赢得市场。还有百强企业在打造线上、线下的立体营销体系。

二、运营表现

（1）盈利表现

百强企业的营业收入均值为596.9亿，净利润均值为71.5亿元，分别同比增长18.3%和9.8%，增速都有所减少。百强企业的净利润率、净资产收益均值分别为11.2%和14.4%，盈利能力有所下降。但是龙头企业的效益高于百强均值，主要由于这些龙头企业的土地成本、融资成本，期间费用均低于行业的平均水平。

（2）投资布局

百强企业2020年的投资强度有所加大，拿地总额增长了16.2%，拿地销售比重平均为35%，同比增长4.2个百分点，一二线城市仍然是百强企业的主战场，百强企业也在探索多元化的拿地方式，通过合作、收并购、旧改产业、文旅等方式获得优质的土地资源。

我们对高价地也进行了分析，百强企业2020年新增高价地创新高。2020年全国成交的高价地314宗，其中百强企业是154宗，占比为49%，成交总额超过了3000亿元。从城市分布上来看，这些高价地主要集中于几个大的城市群，近几年百强企业成交的高价地主要集中于长三角、京津冀、粤港澳等城市群，其中长三角的高价地占比超过五成，特别是南京、杭州，这些城市的高价地成交宗数居于前列。另外，百强企业的高价地项目去化压力比较大，从开盘率来看，近五年百强企业的新增高价地425宗，截至2020年末，高价地已开盘156个，开盘率仅为36.7%，从去化地来看，近五年成交的高价地中，已开盘的高价地项目平均去化率只有50.9%，百强企业的高价地项目去化压力是比较大的。

22个城市的供地两集中政策出台，研究组对百强企业在这22个城市的拿地衡量也进行了分析。从规模上来看，2020年保利在22个城市拿地金额是最高的，达到1300亿。其次是万科、龙湖等企业。从占比上来看，2020年企业在22城拿地的金额占比，滨江集团是最高的，占比达到94.7%，然后是远洋、龙湖等企业。另外，还有一些企业在这22城拿地占比是比较少的，比如富力、碧桂园、荣盛等。

（3）融资变化

房地产行业金融监管从严，2020年房地产开发贷款余额为11.9万亿元，同比增长6.1%，增速回落到4个百分点。投向房地产行业的信托金额总规模约为9000亿元，同比减少了超过10%。百强企业国内的信用债、海外债、ABS这些均出现了不同程度的增长，信用债增长了34.1%，海外债增长了8%，ABS发行量增幅为1.6%。另外，百强企业的债券的融资成本也在下降，下降0.7个百分点。

三、风险管理

“三道红线”试点成效正在显现，百强企业的资产负债率均值，剔除预收账款后的资产负债率的均值分别为78.7%和70.9%，较上一年下降了0.7和0.9个百分点，资产负债率均值为94.6%，较上年有明显的下降。百强企业的现金短债比保持在较高的水平，2020年为1.7，较上年提升0.2。

四、社会责任

百强企业依法纳税交税额均值为72.7亿元，同比增长10.3%，百强企业也在积极投身脱贫攻坚，一些企业的表现得到了社会和国家的表彰。百强企业也在抗击疫情中作出了重要的贡献，在疫情期间百强企业全方位投入到疫情的防控，为疫情的防控提供了有力的物质支撑，疫情之后百强企业一手抓疫情防控，一手抓复工复产，为促进经济社会的发展作出了重要的贡献。

五、房地产金融审慎管理

去年实施的三道红线和对银行的房地产贷款集中度制度，标志着我国的房地产金融审慎管理正式开启，去年也是房地产金融审慎管理的元年。我们围绕衡量和量化房地产金融审慎管理的松紧程度，根据我国房地产金融审慎管理的实践，主要考虑首付比的调整、存款准备金率的调整、利率的调整，刻画了房地产金融审慎管理指数。2007年、2010年、2013年、2016年都是阶段性的峰值，这些时间点应该是房地产调控的密集期，调控的力度是比较长的。总的来看，房地产金融审慎管理对于房价，对于商品房的需求是有一致作用的，对于房地产市场的调控效果是比较明显的。

另外，我们也选取了50家代表性公司，利用财务管理中的应用分析法，对2017-2019年的净资产收益率变动情况进行分析。可以看出，2017年净资产收益率上升的主要原因是由于销售净利率的贡献，2018、2019年净资产收益率下降，主要是由于权益乘数的降低，也就是资产负债率降低导致的。可见权益乘数下降是近两年房企净资产收益率下降的主要原因。

如果房地产金融审慎管理实施之后，房企的财务杠杆率会受到较大限制，依靠财务高杠杆驱动盈利的模式将会改变，促使房企盈利驱动模式发生变革，从财务高杠杆转向经营高杠杆。

六、房地产服务企业

（1）策划代理企业

2020年，策划代理企业TOP10企业积极巩固原有的市场份额，敏锐地洞察其他城市的发展机遇，扩大城市布局，实现代理销售额的稳步增长。从策划代理TOP10企业来看，2020年的营业收入均值为28.9亿元，同比上升2.1%，2020年企业代理销售额均值为2391.3亿元，同比增速为5.7%。

2020年策划代理企业也在积极地应对市场变化和客户的需求，以互联网为主的技术应用不断渗透，提升服务的深度和广度，持续的创新发展。从模式上也进行线上、线下的结合，来更好地为营销赋能。

（2）金融服务企业

2020年中央坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效机制，实施分界线金融审慎管理。上半年受疫情的影响，中央加大逆周期的调节力度，货币政策较为宽松，到了下半年，房地产调控政策有所转向，中央扩大房地产金融监管力度。房地产金融服务企业主动提高风险把控能力，提升资产运营管理能力，更好的服务于实体经济。

七、寄语

2021年作为“十四五”的开局之年，在新阶段、新理念、新发展格局下，随着房地产金融审慎管理的实施，房地产行业的逻辑将发生很大的变化，这也引起房企的高度重视。房企要更加重视规模、效益，以及防风险的三角平衡。总的来说，房企要系统谋划，实现韧性生长。

以上是我们的分析，希望对大家有所启示。谢谢！