日前，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

在经济学语境里，灰犀牛是一种比喻，意指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

诚如郭树清所言，房地产的金融风险正在积累。2020年房企违约债务达222只，约是2019年的4倍，其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。而2021年，到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关。

从家庭方面而言，因购房而形成的债务风险亦引起了有关方面重视。2020年4月《中国金融》杂志官方微信号刊发了央行调查统计司的调研报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。调查显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253.0万元，占家庭总资产的八成。实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元，占家庭总资产的比重为59.1%。家庭负债方面，房贷是家庭负债的基本构成。有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，占家庭总负债的比重为75.9%。

可见，无论房企和购房人，债务风险都不容小觑。

有鉴于此，监管层一直在多管齐下降低风险。据贝壳研究院统计，自2020年7月以来，有8个城市和地区总计14次发布了与购房资格有关的政策，有22个省市总计31次发布了房地产贷款相关的政策，调控政策中涉及打击假离婚、经营贷违规流入楼市等违规行为，通过调整首付款比例、贷款资格等手段打击炒房。

在“房住不炒”的总基调指导下，各地方和部门因城施策，一城一策，打补丁堵漏洞，凡此种种就是为了防范灰犀牛。

然而，种种防范的措施，总有些被动防御的意味。由于难以确认哪只才是最可能惹麻烦的灰犀牛，因而就难以反守为攻。因此，解决问题的关键不是站在那里喊“看，那里有灰犀牛”，而是圈定哪只才是危险的犀牛。按郭树清的话，就是要“对问题隐患精准拆弹”。“精准”的意思就是，既不能“把孩子和洗澡水一起泼出去”，也要防止漏网之鱼。毕竟，房地产关乎国计民生；毕竟，百姓正常的居住需求还是要保障和支持的。

因此，当务之急就是，要精准查出最危险的灰犀牛。此前，有关方面给房企划出了融资“三道红线”，实际上就是对房企的债务风险进行甄别——谁踩的线多，谁的风险等级就高，就要对其进行重点监控或制订“拆弹”预案。

然而，目前针对购房端债务风险的监控和监管措施并不多。上文中提及的央行统计司的调研报告，以及一些大学的相关调查，也都是基于抽样统计，而非普查。这样的研究，其结论只能是“有灰犀牛”，但并不能确认它到底在哪里。

由于家庭与个人资产和负债的数据尚未做到全面和透明，就给精准拆弹带来了难度。因此，健全国民的资产、负债以及信用风险体系是当务之急，唯如此，才能抓准灰犀牛，精准拆弹房地产领域风险。