中指研究院已连续七年开展春节返乡楼市见闻系列活动，今年受新冠肺炎疫情影响，各地倡导“就地过年”，春节返乡置业的“惯例”正因疫情发生着新的变化。2021年春节期间，中指研究院各地分析师根据地方防疫实际情况，有序开展以“春节楼市观察”为主题的楼市见闻活动，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，观察各地楼市新的变化，并形成系列报告。本次研究中，我们将以区域为视角，看房地产市场格局变化，下文为系列研究之西北篇。

西北地区作为中国七大地理分区之一，由深居西部内陆的陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆五个省级行政区组成，占全国陆地面积的31.7%。西北地区城镇较为集中，包含了关中、兰西、天山北等城市群。近年来，随着一带一路倡议和中央《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》发布等一系列政策、规划的发布，使得西北地区的发展备受瞩目。

据中指研究院分析师春节前调研发现，过去一年西北地区房地产市场主要呈现出以下几个特点：

一、房地产市场热度不减省区间表现不同

2020年，西北五省受疫情影响，虽然总体经济增速表现低于全国，但商品房销售面积、房地产开发投资增速等数据表现均较为亮眼。据中指研究院整理各地统计公报，2020年西北五省GDP合计约5.59万亿元，同比增长2.01%，商品房销售面积逼近一亿平方米，同比增长5.62%，房地产开发投资约7876亿元，同比增长11.8%。

分省区来看，各地情况各有不同，省区间市场存在分化。从销售面积来看，陕西占绝对多数，商品房销售量占西北五省总量的近45%，其次为甘肃与新疆，各占近20%，宁夏与青海各占约11%、4%。其中，甘肃的商品房销售面积增长率15.4%，其次为新疆，同比增长10.8%，宁夏和陕西分别为8.51%和1.16%，青海下降了2.26%。

图：2020年西北五省商品房销售面积

数据来源：中指研究院综合整理

从增速来看，各省间按房地产开发投资和GDP增速可划分为三个阵营，其中仅宁夏和新疆两省区的两项指标增速均高于全国水平，陕西、甘肃的房地产开发投资增速高于全国但GDP增速低于全国，青海的两项指标增速均低于全国水平。

图：2020年西北五省GDP与房地产投资增速

数据来源：中指研究院综合整理

近年来，随着银西、兰新等高铁通车，使得西北地区的互联互通更加方便，内部一体化进程进一步提升，对外通达性显著增强。与此同时，各地开放了“零门槛”落户政策，吸引人才流入，推动外部人口越来越多地向中心城市聚集。城市群人口吸引力显著增强，人口流动更加频繁，都市圈周边同城化趋势进一步推进，市场需求增加。

二、房企积极布局加速拓展土地储备

近年来，受西北地区发展利好影响，越来越多的品牌房企进驻西北，与本土房企展开激烈竞争。以陕西为例，2020年中指百强房企中进驻陕西的就有50家。其中不乏头部企业做出战略调整，以应对激烈的竞争环境，如2020年万科成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地；蓝光发展将西北区域公司升格为西北区域集团。在此背景下，各大房企开始积极布局，广泛拓展土储。据中指研究院统计，2020年50家代表房企企业拿地面积TOP10城市中，西部地区占一半，其中西北地区独占两城，仅次于华南地区。

图：2020年50家代表房企拿地面积TOP10城市

数据来源：CREIS中指数据·中指地主

三、中心城市吸引力凸显楼市表现可圈可点

西北五省中，位于关中平原城市群、兰西城市群和天山以北城市群内的西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐等中心城市吸引力凸显，其楼市表现可圈可点。在今年就地过年的大背景下，处于低风险区西北的五座城市，在过去的一年和春节期间的楼市又表现出一些不同的新变化：

陕西西安｜万亿GDP下古都楼市的“新”与“变”

2020年，面对突如其来的疫情，西安的经济展现出强劲韧性，实现全年GDP突破万亿大关，以5.2%的增速位居全国万亿城市第一名。在疫情影响下，西安楼市也受到一定波及，但房地产作为经济压舱石的表现依然稳定。2020年西安房地产开发投资比上年增长6.5%；商品房销售面积2559.79万平方米，下降3.0%。这些数据背后，又蕴含着西安楼市这一年间真实的变化。

图：西安近五年商品房销售面积与房地产开发投资额

来源：中指研究院综合整理

1、品牌房企勤耕不辍，春节不忘贡献业绩

近年来，全国性的的品牌房企在西安楼市中扮演了重要角色。据中指研究院统计，2020年中指百强企业里，进入西安的共有50家，其中前20强房企全部进入，前30强除新力外均已有项目落地。品牌房企以其更高的站位、更广阔的视野，利用扩张速度、品牌实力的优势，成为塑造西安楼市新格局中最核心的动力。

往年春节后由于打工群体回流，大城市购房需求增加，楼市往往出现小阳春情形，并为“金三银四”预热。然而今年随着就地过年人群出现，客流有可能提前来到。据相关业内人士介绍，西安品牌房企春节期间相当比例售楼处不会放假，而放假的也比往年假期有所减短。目的就是提前准备，尽量为第一季度贡献业绩。当然，就地过年带来的只是临时新增需求，并不足以对楼市走向带来实质性影响。因此，春节前各大房企主要以寻找土地、增加储备、补充货值为主。2020年，西安土地出让面积、土地出让金均达到近五年新高。其中品牌房企成为溢价拿地的主力军。进入2021年以来，西安有多宗优质宅地相继入市，最早的一宗将于2月19日拍卖，从推出到拍卖，间隔春节假期，时间相对紧迫，房企各个部门也忙于踏勘现场、研判项目。

图：2011-2020年西安住宅用地供应、成交总建面及楼面均价走势

来源：CREIS中指数据·中指地主

2、商品房市场量缩价涨，成交结构上移

受2020年初疫情影响，西安商品房市场整体供应节奏向后推迟了1至2个月，上半年整体成交量同比下降；随着疫情缓解，新房市场快速恢复，前期积压的需求集中释放，三季度后成交量回升。全年整体供求状态依旧紧张，价格持续上涨。

与此同时，西安成交结构也发生变化，改善类产品市场占比继续提升，产品趋向中高端化发展。2020年西安中高面积段产品成交比例持续增大，140平方米以上户型成交套数占比较去年同期上升11个百分点；200万以上高价位产品成交占比较去年同期上升22个百分点。

3、信贷收紧，二手市场或有所调整

据相关业内人士介绍，今年春节前与往年截然相反，二手房过户交易非但没有进入淡季，反而愈发忙碌。原因在于受年初疫情影响，挤压买卖成交延后，导致年末交易量较高，但银行年末信贷额度较为紧张，放款周期拉长至新的一年，等待期间卖家受市场影响有抬高预期可能，促使买家加速交易行为，也导致了交易量的上涨。以上情况叠加年末央行涉房贷款新政影响，导致西安部分银行额度极为紧张。部分银行表示放款速度不能保证，之前可能几天的放款周期，现在延长至半个月至一个月。

近年来，西安新房价格受土地价格、建造成本、供求关系共同推动做用下不断上升，新房市场拉高了二手房市场的预期；同时，相比周边基础设施较不完善的新住宅小区，二手房附加的学区等特殊权益因素，也赋予了部分二手房更高的价值，导致二手房价格不断抬升。但未来信贷收紧、首付比例提高，以及西安教育环境不断完善等因素共同作用下，二手市场未来大概率会出现调整。

图：春节前的西安二手房交易市场

4、展望

据统计，四年之内西安共九次调控楼市，交易端除限购、限贷等传统手段外，近两年也增加了如摇号、分层限制首付比例、监管资金等政策手段。但和其他城市不同，西安仍然处于城市快速扩张阶段。伴随人口流入产生的新增需求庞大，住房供求矛盾依然严峻。

图：近年西安楼市调控政策路线

来源：中指研究院综合整理

近日深圳对于二手住房标定成交参考价的政策，有助于降低预期、避免做大金融资产而产生风险，也为西安未来需求端管理提供了另一种思路。另外，从供给侧来看，近年来西安的土地运作愈发成熟，租赁型保障房、共有产权住房以及商品住宅用地供应逐年增大，从根本上解决供求矛盾问题。

从“西安年最中国”到“中国年看西安”，这座古都一直以求新求变的姿态活跃在全国人民的视野中，未来西安楼市的新变化也值得我们长期关注。

陕西咸阳｜三轨交汇，咸阳拉开TOD时代序幕

1、品牌房企积极布局，土地市场竞争激烈

2017年以前，咸阳的开发商几乎全是本地房企，2017年开始，随着融创、碧桂园、万科、绿地等房企的进驻，咸阳楼市逐渐由品牌房企一统天下。2020年受品牌房企进驻影响，咸阳土地市场招拍挂竞争激烈，成交价格不断升高，成为品牌房企在陕西竞争的又一红海。

2、返乡置业预期看好，购房者需求升级

今年“就地过年”对咸阳返乡人员数量上并没有明显变化，主要是因为多数咸阳外出务工人员主要是在西安工作，两地同城化，且均为低风险地区，因此今年咸阳“返乡置业”热度基本无影响，反而是西安新政加强调控以及1月来部分城市通过加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”，使得购房者或担心未来政策出现新变化而加快了入市的步伐，“返乡置业”热度较往年略有上涨。

图：春节前咸阳楼盘售楼部

另据相关业内人士介绍，受疫情影响客户对于项目的低密性及内配套关注度提升，在产品设计上更多的选择2卫甚至多卫户型，即使没有居住需求也更愿意选择3室或更多的户型以用作多功能室，从而更好地满足日常生活所需；同时客户对于电梯前室或玄关处增加洗手池的设计关注度也有所提高。

3、城市交通规划利好，咸阳TOD时代来临

目前，咸阳正在围绕秦都高铁站建设交通枢纽换乘中心，这个采用高铁+地铁+公共交通“三轨一心”的交通布局打造的咸阳新中心是咸阳第一个采用TOD模式开发的片区，其主要功能覆盖了购物中心、休闲广场、办公楼、地下车库等多种业态，未来发展值得期待。

图：西安市地铁一号线三期、十一号线（咸阳段）规划图

来源：中指研究院综合整理

4、展望

2021年，受城市轨道交通建设的进一步推进等利好影响，西咸一体化的带动作用持续加速，西安楼市调控政策的加码将导致更多购房者外溢，加之品牌房企的入驻促使新房品质及服务的不断提升，未来咸阳房地产市场将迎来更大的发展机遇。

甘肃兰州｜“精致兰州”建设提速，城市发展更具潜力

2020年初，新冠肺炎疫情这一“黑天鹅事件”重创实体经济，房地产市场受疫情影响短暂停摆，兰州市出台了一系列政策为房地产市场“纾困”，二季度开始市场逐步复苏，全年土地供应成交与商品房供销均创新高。

1、土地市场备受关注，头部企业大量拿地

作为中西部具有代表性的二线城市，兰州市2020年的土地市场备受关注，50家代表性房企在兰州拿地规划建面近1000万㎡，在总成交量中占比超半数，未来发展前景值得期待。

近五年兰州房地产开发用地供应、成交总建面及土地出让金走势

数据来源：CREIS中指数据·中指地主

2、商品住宅销售量价创新高，售楼部春节照常开放

2020年兰州市商品房住宅销售量价均创新高，一季度市场受疫情影响明显，市场供应量骤减，疫情有所缓解后市场快速恢复。

受新冠疫情影响，现在全国各地倡导“就地过年”，甘肃省全省是低风险区，返乡人群不在少数。从市场来看，兰州春节期间返乡置业热度不减，主要还是兰州与一线城市相比房价低、生活压力小，同时，疫情防控的常态化也强化了周边县市来兰务工人员在兰州购房的需求。春节期间兰州有50余楼盘开门迎客，推出打折、特价房等优惠活动吸引购房者。另外，疫情后置业者对居住环境从绿色健康角度的关注度明显提升。

图：春节前兰州某楼盘售楼部

3、品牌房企进驻兰州，本土企业发展受限

根据中指研究院发布的《2020年中国城市开发投资吸引力报告》，兰州位列第50，在西北地区中仅次于西安。随着兰州城市发展步伐的加快，其城市投资价值有目共睹。近年来，兰州吸引了碧桂园、恒大、万科、保利等越来越多品牌房企进驻，使得兰州房地产市场逐渐进入了品牌时代。

品牌房企布局兰州，一方面为兰州购房者带来了一体化、标准化的产品和服务，也给兰州房地产市场带来了全新的开发经营理念和系统的管理体系。同时也给本土房企带来较大冲击，兰州本土房企虽然深耕兰州房地产市场多年，对市场认知度高，但目前的项目布局主要集中在城中，体量较小。2020年兰州房地产企业销售业绩排行榜前十企业中仅一家本土企业。在日益激烈的竞争中，本土房企更应该发挥自身优势，探索自身的发展之路。

4、展望

如今的兰州，城市建设正如火如荼地进行，城市交通状况不断改善，主城改造与新区建设并驾齐驱。随着2020年兰州“创文”成功，“精致兰州”建设的全面铺开，兰州人民的归属感、荣誉感、获得感得到进一步增强，一座欣欣向荣、宜居宜业宜游的现代化中心城市正在中国的西部迅速崛起。

宁夏银川｜“塞上湖城”的万元时代：火热与调控并行

1、房地产市场：供地节奏明显放缓，商品住宅量价齐升

2020年，银川土地供应节奏明显放缓，降至近五年来最低水平。分区域来看，金凤区成交规模最大，占到全市总成交规模的57.6%，值得注意的是，金凤区房地产投资占固定资产投资的比重已达到70.9%，是银川市房地产开发投资的中心区域。

商品住宅方面，2020年银川市商品住宅销售674.20万平方米，同比增长11.2%，销售额495.75亿元，同比增长27.0%；金凤区、兴庆区和贺兰县作为银川房地产市场最活跃的三个区域，2020年商品住宅销售面积占全市总量达七成以上。

图：近五年银川商品住宅成交量价走势

来源：中指研究院综合整理

2、春节期间防疫到位，售楼处正常开放

受新冠疫情影响，今年全国各地都在倡导“就地过年”，虽然银川目前主要的人口流动是在省内流动，主要是在吴忠、石嘴山和中卫市之间，但返乡人员数量上与去年相比还是略有减少，各楼盘预期返乡置业人数将有明显下降，因此春节期间的返乡置业优惠活动力度也不及往年。春节期间，银川市有近30家售楼处正常开放，做好防疫措施，佩戴口罩出示健康码等即可正常看房，仅少部分楼盘的售楼处春节放假，预计大年初七后均可正常营业。

调研发现，疫情后银川置业者对使用空间及物业服务要求更高，更加关注电梯前厅的使用空间、阳台与客厅的一体化设计；疫情期间当地一些开发商与品牌开发商相比，在出入管控等方面还是比较混乱，中房、建发等大企业的物业服务给予了银川居民新的感受，提升了置业者对物业服务的要求。

3、调控政策：多措并举，调控初显成效

近年来，由于部分小规模开发商开发能力弱、管理方式粗放，严重的库存积压问题使得开发商资金链断裂，导致银川市烂尾楼问题频发，受疫情影响，2020年烂尾楼问题在银川更为凸显。银川市一方面通过引入资金实力较雄厚的企业接盘，通过政策支持，积极推动烂尾楼化解工作，另一方面出台了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，对兴庆区、金凤区和西夏区三个区域内新建商品房预售资金的收存、使用进行监督管理，以防止因建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足导致的烂尾楼问题的发生。

另外值得关注的是，2020年银川房价涨幅在全国位居前列，为积极应对房价上涨过快的不利影响，9月银川市政府出台了《银川市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从加大土地供应量、房价地价联动、严格预售监管、限购、限售、限贷、加大住房保障供应力度等方面加强调控。据业内相关人士反映，“银八条”出台以后，购房资质审核更加严格，对购房者信心影响较大。

新疆乌鲁木齐｜疫情后砥砺前行的“亚心之都”

刚刚过去的2020年，突如其来的疫情给整个社会发展带来了巨大的考验，对于乌鲁木齐来说，2020年似乎更为艰难。经历年初疫情后，二季度开始乌鲁木齐经济逐渐复苏，但7月疫情在乌鲁木齐的二次爆发，再次重创当地刚刚有所恢复的经济运行和居民生活，直到9月起，乌鲁木齐才逐渐走出疫情带来的阴影，经济发展步入正轨。

1、土拍热度大增，商品住宅成交价稳中略降

土地方面，2020年乌鲁木齐土地供应、成交量大涨，同比去年增长超一倍，成交楼面均价出现明显下滑。2020年恒大、碧桂园、万达等纷纷在乌鲁木齐积极拿地扩大布局，米东区、高新区、沙依巴克区、天山区成为房企拿地的热点区域。

商品住宅方面，在疫情影响下，2020年成交量、销售金额仍居历年的第二高位实属不易。2020年各房企推盘积极，全年近160个项目推盘销售，10月开始，摆脱疫情影响后，乌鲁木齐刚需大量释放，成交量不断上涨，市场表现亮眼。

供应量的增加使得市场竞争更加激烈，房企通过各种促销活动积极去化，恒大推出的7折购房优惠吸引了大量置业者，为应对恒大的低价竞争，缓解企业自身资金回笼的压力，相当一部分竞品被迫调价换量，这一方面导致项目利润空间收窄，另一方面，随着竞争关系的传导，乌鲁木齐楼市整体的价格水平也有所下降。

2、就地过年利好，居民置业更关注空间户型

今年1月市场供应、成交量与往年相比大幅增加，往年春节前夕是乌鲁木齐房地产市场淡季，目前来看1月市场表现超出预期。今年全国倡导“就地过年”，而乌鲁木齐常住人口350多万，流动人口却有上百万，其中多是四川、陕西等地以及新疆域内其他地市来乌打工人群，“就地过年”使得春节期间留乌人口、销售案场的访客量与往年相比均有明显增加，可以说对乌鲁木齐房地产市场起到了一定程度的促进作用。

图：春节前乌鲁木齐某楼盘售楼部

疫情后消费者购房的关注度也发生了明显的变化，除了以往较关注的楼盘位置、品质、规模等方面外，消费者对项目周边配套，尤其是医疗配套的关注度大幅提升，另外对小区内景观、健身设施等也提出了要求。产品端方面，对房屋空间的需求比以往更大，同时对户型的通透性，采光，通风等均有较高的要求，对功能性、实用性更加关注；服务端方面，消费者对物业服务水平的关注度也有所提升。

3、展望

进入2021年以来，各地房地产信贷政策都有收紧趋势，乌鲁木齐房地产市场目前还是以刚需为主，能够一次性购房或首付50%以上的购房者数量占比很小，未来一旦乌鲁木齐信贷政策收紧，会对消费者置业信心产生较大影响。另外，近些年来在全国各大城市纷纷进行“抢人大战”的背景下，乌鲁木齐人口外流现象日益严重，人口规模在一定程度上决定着一个区域的房地产需求，乌鲁木齐的房地产市场要长足发展，“抢”到人才、留住人才，把人口转换成发展的动能是关键。

结语

综合本次调研结果来看，2020年，西北地区受益于政策规划利好、受疫情波及较小等影响，经济数据有所增长，而省区间楼市表现各有不同。其中以西安、咸阳、兰州、银川和乌鲁木齐等中心城市，由于基本面较好，人口吸引力强，需求基础较为坚实，吸引房企加快布局，房地产市场关注度较往年大为提高。

长期来看，随着一带一路建设的逐步推进，新时代西部大开发新格局的形成，西北地区产业转型升级加速，市场经济活力增强，各省区内部人口流动与聚集，城市群内优势互补、协同发展，市场需求亦将随之增长，整体来看中心城市的楼市将稳中向好。

改革开放四十年以来，从“摸着石头过河”到GDP突破一百万亿元，在不断地反复地探索中，我国的经济建设取得了巨大成就，社会结构也经历了深刻的变化。而今年春节期间的就地过年，更像一场大型的社会学、经济学试验，不光考验人口迁移对楼市的影响，也是对未来新型城镇化发展格局的提前探索。

主笔分析师：支家骏，张晋元