行情回顾：涨幅位列中段，落后大盘3.91个百分点。截至1月29日，中信房地产指数累计变动幅度为-5.26%，落后大盘3.91个百分点，在29个中信行业板块排名中位列中段。本周上涨个股共17只，较上周减少42只。（若无特别注明，告中本周为2021/01/25-2021/01/29当周）新房成交情况：52城新房成交面积环比增长13.0%。本周（1.23-1.29）52个城市新房成交面积为715.12万平方米，环比增长13.0%，同比增长3547.6%（去年同期受疫情影响）。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为171.33、278.59、265.20万平方米，环比值分别增长46.5%、增长8.4%以及增长2.4%。累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（88.4%）、上海（108.0%）、广州（186.9%）和深圳（+143.6%）均由于去年同期较低的原因居于高位。二三线城市中总计36城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周增加5城。

二手房成交：12城成交套数环比增长8.9%。本周（1.23-1.29）的12个重点城市二手房成交套数合计19263套，同比增长73988.5%（去年同期受疫情影响）。成交面积合计165.67万方，同比增长134957.6%。其中一、二、三线城市分别为7444、9517、2302套。成交面积65.8、90.5、9.39万方。

去化情况：15城去化周期47.3周，同比增长6.9%。本周（1.23-1.29）一二三线城市去化周期分别为47.6、75.1、46.4周，环比分别上升12.8%、上升2.4%、上升49.9%。具体城市来看，15城中、北京（34%）、深圳（29%）、宁波（27%）、杭州（29%）等共计10城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周增加2城。去化周期低于12个月的城市为宁波（5.4）、南宁（5.9）、上海（6.6）、杭州（11.2），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，莆田、福州的库存去化周期超过30个月，北京、南京、泉州的库存去化周期接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。

政策追踪：房贷新规后多地银行房贷放款降速，深圳、上海、杭州等地进一步收紧楼市。本周中央政策方面，房贷新规后执行后，北京、郑州等地部分银行房贷业务办理放款速度降缓，上海、苏州等地银行表示不存在停贷情况，广州、佛山等地银行提高首贷利率，差别化的房贷政策将在各地各银行持续执行。地方政策方面，深圳出台八条楼市调控措施严管购房资格。上海对21日“沪十条”进行了明确新房、二手房的认筹网签时间、上海法拍房纳入限购范围、叫停上海地区个人住宅购房税费分期贷等补充。杭州出台楼市调控新政，从住房限购、限售、税收和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。市场监管方面，北京住建委加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

融资情况：发行规模共计171.78亿元，净融资额为-34.65亿元。本周（1.25-1.29）共发行房企信用债20只，环比减少4只；发行规模共计171.78亿元，环比减少54.67亿元，总偿还量206.43亿元，环比减少177.13亿元，净融资额为-34.65亿元，环比增加122.46亿元。

投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；5.稀缺消费升级奢饰品概念的商管+物管公司：华润万象生活。