近期，住建部、发改委、银保监会等十部门发布文件，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，这被外界视为物业股的重大利好。

数据显示，截至上述文件发布次日收盘，在A股及港股上市的42家物业企业中，共有41家出现股价上涨，总市值达7181.6亿元，较前一交易日增加842.8亿元。

事实上，回顾2020年，物业股经历了从狂欢到冷静的“过山车”体验。2020年年初至年中，物业股股价一路单边上扬，但自2020年8月起，整个板块开始逐渐下行，股价破发屡现。

值得注意的是，2020年被业内称为物业管理行业的“开局之年”。在资本助力下，截至2020年12月31日，资本市场已有42家上市物业公司。

而近日，在2020年两度递表的星盛商业管理股份有限公司(以下简称“星盛商业”)正在进行全球招股，并预计于2021年1月26日正式挂牌。针对公司为何选择在此时间节点赴港上市等相关问题，记者致函星盛商业方面，其表示“以对外公告为准，暂不方便做其他回复”。

2021年，上市热潮仍在延续，而在2020年成功上市的物企已拉开收并购时代的大幕。2021年1月18日，合景悠活集团控股有限公司(3913.HK，以下简称“合景悠活”)宣布收购雪松智联科技集团(以下简称“雪松智联”)80%股权。合景悠活方面对记者表示：“上市之后，公司一直在积极进行收并购的洽谈。对雪松智联的收购将大幅提升公司在市政、公建类业务的服务能力。未来，商业+城市运营是公司发展的重点。”

华润万象生活有限公司(1209.HK，以下简称“华润万象生活”)方面则对记者透露，目前公司正在积极接触市场潜在并购标的，部分项目已取得一定进展。

从“狂欢”到“冷静”

Choice数据显示，从2020年7月2日至8月31日，共有12家公司股价区间出现跌幅。克而瑞数据统计，2020年9~12月，30家样本物企中有28家股价收跌，占比超9成。

2019年及2020年，中物研协持续在其刊发的《物业服务企业综合实力研究报告》中提出判断，中国物业管理行业正处于黄金发展周期中。

截至2021年1月21日，港股及A股市场上共有44只物业股，而仅在2020年内，资本市场新增了17家物企，远超2019年的12家。中国物业管理协会副秘书长杨熙表示，预计2021年将不会低于20家物企上市，大概率在三年后会有近100家上市物企。

2020年，房企分拆物业板块上市的步伐加速。年初雅生活服务(3319.HK)、碧桂园服务(6098.HK)、佳兆业美好(2168.HK)和永升生活服务(1995.HK)赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。

克而瑞物管统计数据显示，2020年上半年，物业股整体水平上涨达47.29%，以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%。加之国家对房地产的持续调控，更多资金流入股市，物业股成为各类投资者的关注重点。

上海中原地产市场分析师卢文曦曾对记者表示，物业股股价保持强劲势头的原因之一是2020年上半年受整体资本市场出现反弹表现所带动，其次是疫情期间对物管企业的关注度较高，一定程度上加大了对这一板块的炒作。

资本市场的青睐以及在疫情期间的突出表现，使得物业赛道的价值开始凸显，并得到广泛关注。红杉资本投资合伙人苏凯认为，物业服务企业作为房地产资产重要运营商，将有机会逐步取代开发商在市场的主导地位。

只不过，自2020年8月起，受房地产调控政策“三道红线”政策波及影响，物业股出现回落的情况正在增加。Choice数据显示，从2020年7月2日至8月31日，共有12家公司股价区间出现跌幅。克而瑞数据统计，2020年9月~12月，30家样本物企中有28家股价收跌，占比超9成。

随着物业赛道的日渐拥挤，资本市场的标准似乎也变得更加严苛。2021年1月15日，年度第一只上市物业股——荣万家(2146.HK)收报12.36港元/股，跌幅为8.17%；1月18日，宋都服务(9608.HK)上市首日跌36%。

杨熙认为，当前资本市场上机构投资者的主流理念是坚持长期价值投资、布局核心资产，找出具备核心竞争力的优质公司，加大配置力度，分享优质企业的成长红利，“选择行业头部物业企业实质也是在选择高成长，只有长得更高、块头更大的企业才更容易享受雨露的滋润。”

收并购大幕拉开

根据亿翰智库研究报告，2020年，上市物企披露的收并购事件达79起，有效收购事件为76起，为2019年有效并购数的2.81倍，共花费金额约107亿元。

已在2020年成功上市的物业企业或许深谙资金、管理规模、科技实力等因素的重要性。克而瑞报告显示，目前已上市企业均将IPO募资净额中的六到八成左右用于战略扩张。

规模优势是绝大多数行业的特性，而当前物业公司做大规模的主要路径是通过地产板块的增量移交，以及通过战略合作、并购、公开市场招投标等方式进行市场化外拓。

华润万象生活方面亦对记者表示，上市后，公司目前的工作重心在于按照物业管理、商业运营服务两大主营业务，对外持续拓展管理规模，对内提升经营管理效率和效益。“扩大管理规模是华润万象生活的重要战略，除母公司华润置地每年稳健和确定的增量交付外，我们将持续加大市场化拓展力度，战略合作、公开市场招投标、收并购都是我们会采取的拓展方式。”华润万象生活方面透露。

根据亿翰智库研究报告，2020年，上市物企披露的收并购事件达79起，有效收购事件为76起，为2019年有效并购数的2.81倍，共花费金额约107亿元。该报告指出，“2020年物业板块迎来上市大潮，手握充裕资金的物企出于提高市场占有率、以规模效益降低成本等角度考量，自然会选择进行市场化收并购操作。”

记者注意到，如在2020年10月底上市的合景悠活，截至目前已公告了两起收购。

2020年12月，合景悠活发布公告称，收购广州市润通物业管理有限公司80%股权，现金代价为2.144亿元，该目标公司致力于公共服务领域亦拥有较为专业的技术系统。合景悠活方面表示，收购事项有助公司业务进一步拓展至公共服务领域，使得业务持续多元化。

2021年1月18日，合景悠活宣布并购雪松智联。收购公告显示，截至2020年12月31日，雪松智联的在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个；同期，克而瑞物管发布的数据显示，合景悠活在管面积合计约4180万平方米。“交割后，预计本集团整体在管面积将突破1.2亿平方米。”合景悠活在公告中如此表示。

根据招股书，合景悠活IPO募资净额为24.1亿元，其中的60%也就是14.46亿元用来收并购，而对雪松智联的并购将花去91%的并购款。这是否意味着公司再开展大单并购的可能性不大？

对此，合景悠活方面向记者表示：“上述收购的资金分四个阶段进行支付，并不是一次性付款，因此在资金安排上会有一个节奏。其次，雪松智联的并入会提升合景悠活整体的经营活动现金流，而这部分现金也可以用于后续持续的收并购。”

此外，合景悠活对雪松智联的这一场并购，被外界看来是“蛇吞象”，真正考验的是合景悠活的“消化”能力。

合景悠活方面告诉记者，公司将通过派驻财务人员，从财务体系上对雪松智联进行监督和融合，并由投后管理部门，对项目的运营风险进行整体把控。同时，双方管理层的交流，参与彼此的经营会议，建立通畅的沟通机制；另外，对基层员工开展线上与线下培养，使其顺利融合到合景悠活的体系中来。

值得注意的是，合景悠活借由对雪松智联的收购，公司的业务结构将实现转型升级，成为全产业链全国性“智慧城市”运营服务企业。

而克而瑞研究报告指出，未来衡量物企估值潜力，将进入第三阶段，即在规模基础之下，城市深耕度、城市综合服务等特色业务或将推升企业优势标签乃至估值。关于特色标签，目前头部物企不约而同将视角转向新公共物业服务，即在通常公共业态的基础物管服务之上更进一步，着重新基建、大运营。