核心观点：

行业新格局，房企新机遇。坚持“房住不炒”已进入第五年，金融审慎管理制度的出台是行业面临的最大新变局，行业供给侧改革进入深化阶段。“三稳”背景下，龙头房企盈利能力中长期将触底回升。

房地产行业2021年核心运行数据判断：预计商品房销售额增速5.2%，商品房销售面积与2020年持平，房地产开发投资5.5-6.2%，新开工面积增速1%，竣工面积增速7%。行业投资和销售韧性较强。

住宅开发板块投资吸引力不断提升。市场总体表现为销售延续修复节奏，韧性超预期。土地市场2020年下半年逐步回归理性，预计未来溢价率也将保持低位。房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。房地产行业头部公司较高股息率呈现较优投资性价比，将持续吸引资金关注，带动估值提升。

“新”变化不改成长逻辑，“品牌力”决定物管企业扩展蓝图。物业管理板块估值分化，8月份以来进入调整期，部分新股赚钱效应减弱。集中上市潮短期影响估值但不改行业长期成长逻辑，行业属性决定估值底，优质企业“品牌力”决定估值顶，公司估值分化将成长期趋势。外拓能力是物管公司核心竞争力。

经纪服务行业景气度稳步上行。随着经纪业务在房屋交易中渗透率、佣金率的提升以及住房市场GTV的稳步上升，预计4年后佣金规模超5000亿，年复合增速超15%，成长性确定，景气度持续向上。

投资建议：当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，政策面预计2021年仍保持稳定，行业供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。