宜信私募股权母基金自2013年成立以来就在私募股权母基金领域深耕细作，基于科学资产配置理念，致力于寻找并持有优质资产，通过优秀企业的高速增长获得时间的复利回报。在近7年的时间里，宜信私募股权母基金凭借严谨的尽调筛选与风控体系，以及专业的投资管理能力获得市场认可。

因为新冠疫情全球蔓延，欧洲各国受到疫情影响，经济停滞。许多关注欧洲房地产市场的投资人犹疑，欧洲房地产市场要崩盘了吗?

然而我们却看到，一些大型投资机构却选择在此时进军欧洲房地产市场!

例如，今年4月，黑石集团宣布已经完成一只98亿欧元(约合107亿美元)基金的募集工作，该基金将以欧洲房地产为目标，这也是自今年新冠疫情爆发以来完成的迄今最大规模的私募股权基金募集。

欧洲房地产市场，是风险还是机遇?欧洲的房地产究竟还值得投资吗?还有哪些具长期增值潜力的房地产投资机会?我们与欧洲知名豪门基金——EQT的管理人聊了聊。

EQT

在全球PE界，EQT声名显赫，在2019全球PEI排名第7名，欧洲第2名。

1994年，EQT由国际投资巨头瑞典银瑞达集团(Investor AB)正式创立。

这里要插入一段的是，银瑞达集团是阿里巴巴二号人物蔡崇信的老东家。

1999年，时任银瑞达集团大中华区高管的蔡崇信远赴杭州考察马云的创业项目，与马云相见恨晚。回到香港后，蔡崇信毅然辞掉了年薪70万美元的风投事业，加入当时还前途未卜的阿里草根创业团队，担任CFO，月薪500块人民币，从此缔造了中国互联网圈一段传奇。

说回EQT。创立EQT的银瑞达集团其实来头不小，它目前是北欧地区最大的实业控股公司，旗下包括ABB、爱立信和伊莱克斯等多家世界五百强公司，投资聚焦美国、北欧和亚洲的非上市公司。

而且，它背靠著名的瑞典瓦伦堡家族。后者不仅财力雄厚、还被誉为“瑞典的无冕之王，长盛不衰的传奇”、是“媲美美国洛克菲勒、摩根和欧洲的罗斯柴尔德家族的财团”。

因此，EQT 与瓦伦堡家族渊源深厚，其投资方法和理念深受瓦伦堡家族的影响。

瓦伦堡家族见证了瑞典工业化至今的整个过程，甚至现在瓦伦堡家族控股公司持有的企业仍然占到瑞典上市公司市值相当大的比例。

EQT继承了瓦伦堡家族的传统，26年来，在不同的经济周期中，EQT的投资方法始终建立在实业传统和企业家精神之上，着力支持投资资产的可持续长期发展，并助力其适应不断变化的世界环境。

过去25年，EQT累计募集了620亿欧元，金主不乏纽约市退休基金、德州和丹斯克银行A/S教师退休基金等超级LP。截至目前，EQT集团在管资产规模466亿美元，堪称欧洲PE豪门。

目前，EQT的房地产投资团队由RobertRackind带领，他在整个房地产行业拥有27年的经验，带领EQT房地产投资团队从初建到发展成现在的25人，并将EQT的实业传统和企业家精神以及建立长期可持续企业的理念贯彻在整个EQT房地产投资团队。

这个全球优秀的专业团队在物流、多家庭/住宅、办公、酒店和零售等多个地产类别投资管理上拥有平均超过18年的实践经验，目前管理着两只房地产基金，总规模近15亿欧元。

Q1

当前市场上是否有困境资产相关的交易发生?

EQT：

目前，我们看到困境资产交易主要集中在零售和酒店资产类别，但EQTRE团队的投资并不集中在这些领域。在非核心/非优质办公楼交易中，我们目前看到买家的报价比新冠疫情之前的要价低大约20%。

Q2

您目前看到了哪些引人注目的房地产投资机会?

EQT：

新冠病毒疫情坚定了我们团队的信念——专注于那些将从长期的人口结构变化中受益，并可能具有诱人的风险调整后回报的资产类别。因此，我们现在比以往任何时候都更加确信，关注经济适用的多户住宅、老年公寓、电子商务相关的(如物流资产)等房地产资产是非常正确的选择。

机构投资者历来一直都是门户城市核心地段办公楼资产的主要投资者，而现在我们也看到不少机构投资者正在寻求资产表现与金融环境的变化相关性较小的地产资产类型。因此，我们预计，那些与长期人口结构变化相关的资产(如住宅公寓楼和房屋、物流地产)将逐渐从小众资产类别变成机构投资者重点关注的资产类型。

在过去的20到30年里，Build-to-rent(建后出租：指开发住宅项目后只租不卖的投资模式)在美国已经发展成一个非常成熟的模式，获得了广泛的认可。我们相信，英国和欧洲市场也将走上类似的道路，这类资产将在世界范围内获得大量机构投资者的认可。而我们在这一战略资产方面较早就有所关注和布局了。

我们在法国开发的N项目，主要为法国的残疾人提供享有国家租金补贴的住宅。在我们已经开发的3个地点中，60%的公寓都是以高于预期的租金水平出租的。

在英国，我们的S项目，计划在伦敦东南部建造5000套住房，主要是经济适用租宅。因为伦敦是人口规模达1000万的特大城市，但住房供应远没有满足人口增长的需求。伦敦房地产市场处于长期性供应不足状态，保障性住房供需结构失衡(住房支出占家庭总收入的35%以下)。

我们基金的第一笔投资是控股了瑞典一家拥有超过1000个物业的上市物流平台。

当时，通过EQT内部独家的资源网络，我们得以和对方公司控股股东进行直接谈判，最终取得了非常有利的交易条件，仅需收购公司40%股份，就可以获得60%的投票权，实现了对公司的绝对控股。

瑞典是一个内生投资者为主的市场，优质资产获取非常困难，所以能够捕捉现成的大规模投资组合，在此之上进一步发展壮大的策略和能力是非常有效和难得的。

目前尽管有新冠疫情，但这笔资产的股价仍高于我们的买入价。资产价格水平稳定，并显示出非常强的增长潜力。

我们在瑞典的物流组合表现非常好，同时我们正在逐步构建资产组合。

在瑞典，作为基金物流投资组合一部分，我们拥有可以在斯德哥尔摩建造600个住宅单元的土地。而且，与瑞典市场同类资产相比，每平方米的土地成本优势非常明显。

瑞典市场采取严格的租金管制(房东的租金上限)政策，有限的供应量和非常低的空置率(斯德哥尔摩空置率约为0.2%)，使得意向租户往往要排队等待比较长的时间。因此，此类资产的收入现金流稳定，未来收入有保障。

另外，我们还在关注意大利的高级住房资产，希望今后能分享更多的消息。

Q3

以住宅资产和稳定收入流为重要目标，您采取的是建设后销售还是建设后持有运营的策略?

EQT：

我们主要采用“建设-卖出”策略。

作为该策略的先行者之一，我们在构建资产组合方面具有很大的优势，这使得我们在退出方式方面具有很大的灵活性——可以出售给寻求长期稳定收益的机构投资者，通过公开市场上市或出售给规模更大的房地产私募股权基金。对于房地产私募股权基金而言，逐个苦心经营投资组合中的每一个项目并不是高效的资本配置方式。

我们的策略是在18—24个月的周期内进行建设，在必要时可以与合作伙伴合作开发，以分担施工建设风险。对于每个资产平台/项目，我们会制定目标为3至5年的投资战略。

Q4

疫情蔓延对您的投资流程有何影响或改变?

EQT：

疫情背景下，我们对自己投资房地产的方法论，以及本地化策略更加坚信了。

新冠疫情防疫相关的旅行禁令并没有阻碍我们实时监测已投项目的发展或调研新项目。所以，我们的投资流程没有改变。

但与此同时，我们加强了对可能影响资产收入流的潜在问题的考量。例如，我们对所有租户的信用质量采取了比以前更严格的审查;对于开发中的资产，我们会更多关注如何在未来尽可能“抵御疫情蔓延”。