投资要点：

1、1-8月销售金额累计同比首次回正，单月增速创年内新高。8月商品房销售面积同比+14%，商品房销售金额同比+27%，单月增速均创年内新高。8月房企销售热度持续，我们认为主要原因为：1）房企推盘节奏延后，供给量持续放大；2）全国首套平均房贷利率已连续9个月下降，从需求端对房企的去化形成支撑。我们认为在目前的融资监管环境下，年内房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降低杠杆水平，并且随着销售旺季的到来，预计销售热度仍会持续。

2、8月土地市场热度回落，一、二线城市溢价率均下降。2020年1-8月土地购置面积累计同比下降2.4%，降幅相比1-7月份扩大1.4个百分点。单月增速为-8%，较上月降幅扩大6个百分点。百城成交土地溢价率为15.09%，较上月下降0.68个百分点，分城市能级来看，与7月相比，一、二线城市土地市场热度下降，三线城市土地热度回升。土地市场降温，在融资监管的环境下房企的拿地趋于谨慎，未来土地市场或趋于理性。

3、新开工增速回落，竣工降幅收窄。新开工8月单月增速为2.4%，较上月下降8.9个百分点，单月竣工增速为-9.84%，降幅较上月收窄4.15个百分点。我们认为在前期高销售、房企土储充裕的推动下，以及在去杠杆的大方针下，短期内新开工或存在反弹的可能，但持续性不高。竣工周期的到来毋庸置疑，并且伴随着房企加快结算的压力，我们认为四季度竣工逐步提速。

4、开发投资依旧具有强韧性。2020年1-8月份，全国房地产开发投资完成额88454亿元，同比增长4.6%，较1-7月提高1.2个百分点。8月单月房地产开发投资增速为11.8%，较上月+0.1pct。前期较高的新开工以及年末提速的竣工，将会对施工形成支撑，从而进一步支撑房地产开发投资，我们认为四季度房地产开发投资的韧性仍会持续，但在中期维度上，房地产开发投资的单月增速或逐步下降。

5、融资监管环境下，到位资金难以维持高增速。2020年1-8月份，房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比1-7月份提高2.2个百分点。我们认为中期层面，在监管机构对房企进行融资监管的大环境下，房企的融资将较上半年收缩，并且未来随着销售放缓，整体到位资金将难以维持高增速。

6、投资建议：基本面，我们预计销售热度仍会持续，土地市场将趋于理性，年内新开工或反弹，四季度竣工提速比较确定，开发投资依旧具有强韧性。资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速。政策面还是保持一贯，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局，总体政策稳定。在融资监管的环境下，依靠内生性增长、杠杆水平较低、运营能力强的房企将迎来发展机会，我们建议把握三条主线精选公司。1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）物业管理行业标的：招商积余。