核心观点

对下半年行业/板块股价走势如何展望？

我们认为，与市场对行业中性的预期不同，我们更加乐观，房地产板块股价下半年将跑赢大盘。

对下半年行业经营情况如何展望？

下半年商品房销售超预期，行业估值触底，看好头部房企估值修复机会

市场预期：销售复苏是疫情积压下的短期需求释放，销售反弹后地产景气度仍处于下行周期。

我们认为：需求侧，在人才政策深化及限购限贷政策到期之下，需求持续复苏；供给侧，房企由于债务到期压力推盘供应，供需双击开启地产新上行周期。

有别于市场的认识

我们认为，三季度驱动房地产股价的核心逻辑，将由政策边际变化导致的PE驱动，转向由房地产企业商品房预售与结算EPS驱动，2020Q3商品房销售及结算将超市场预期，带来头部房企的投资机会。

驱动基本面超预期的核心逻辑：

1、销售景气度：从反弹到反转

需求复苏，首置改善共振

政策调控从大开大合到精细化调控转变，房地产从经济周期的发动机转变为稳定器

“囤地涨价”思路打破，快周转促进房地产市场供应上升

2、开工逻辑：从销售周期到债务周期

偿债压力叠加调控常态化，房企彻底放弃调控政策博弈，景气度上行不再依赖“经济下行拉地产”逻辑

融资宽松，拿地到开工领先复苏，快速推盘经营理念下助推开工及销售进一步复苏

3、 股价驱动因素：从PE到EPS

当前在一城一策的基调下，不同区域、不同能级城市的不同周期相互抵消，在销售改善的过程中，PE向十年估值中枢回归。

影响房企远期业绩的核心因素，房地价差及融资成本，自2018年来持续改善，带动行业远期业绩上行

投资建议：

周期反转，建议三季度抓住房地产销售景气上行，叠加业绩结算超预期的机会，重点配置头部房企。推荐关注三个方向：1）二线成长：中南建设、滨江集团；2）行业龙头：保利地产、万科A；3）绝对低估值：华侨城A