1.事件

国务院印发《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，决定提出“一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年”。

2.我们的分析与判断

（一）下放“农转建”审批权，提升土地利用效率

2019年8月修正版《土地管理法》规定，对于农用地转为建设用地的，主要由国务院或国务院授权机构批准。而本次《决定》中提出，关于永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批，无论其是否在土地利用总体规划的建设用地规模范围之内，均授予各省、自治区、直辖市人民政府批准。我们认为除永久基本农田外的农用地转建设用地审批权的下放，赋予了各省级政府更大的自主权，有利于缩短用地审批时间，提高土地利用效率，基建项目会首先受益于增量土地的供给，加速基建项目建设进度的推进。根据《土地管理法》，土地供应总量仍由国务院规划确定，未因审批权下放而发生变化，因此《决定》不会引起土地供应的大量释放，对房地产市场的影响较为有限。

（二）试点先行，促进都市圈经济发展

《土地管理法》规定，对于永久基本农田转为建设用地的审批事项，以及对于重要农用土地征收为国有土地的，须报国务院批准。而《决定》提出，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托给北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这八个省市。试点区域覆盖了京津冀、长三角、珠三角、成渝都市圈内的主要省市，符合加快建设都市圈协同经济的思路。这八个省市的城镇化率较高，人口高度密集，土地供需缺口巨大，《决定》有利于缓解区域内的土地供需矛盾，优化土地资源配置，促进都市圈经济发展。

3.投资建议

房地产板块PE/PB分别低至8.5/1.3倍，处于历史低位；主流房企2020年PE低至6倍。地产板块具备较高的配置价值，当前板块估值低、分红比例较高，具备较强的吸引力，在当前的行业背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现，我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。