2020年初以来地产表现垫底]，构筑很强防御性：受新冠肺炎NCP疫情冲击，鼠年春节后的第一个交易周市场大跌，上证指数下跌3.38%、沪深300指数下跌2.60%、创业板指数强势反弹大涨4.57%，地产板块上周大跌7.07%，明显落后市场整体表现。年初以来，地产板块表现最差，板块整体估值水平创历史最低跌到8.3倍，下跌之后地产板块尤其是龙头地产和优质二线地产股具有很强的防御特性。

新冠肺炎NCP疫情明显超越SARS冲击，地产逆周期调节地位凸显：回顾2003年，SARS有过两波传染高峰，对地产行业有过2个月的冲击。而对比两次疫情的感染人数、波及区域和防控难度，预计NCP疫情的冲击时间可能在4个月左右。在这种背景下，房地产作为逆周期调节的地位可能更加凸显。叠加2019年10月政策面底部宽松的趋势，2020年政策面利好较大可能超预期。

1月20日以来市场交易持续萎缩，在线售楼值得关注：1月20日后随着疫情预期的明显升温，多地出于管控需要对售楼处进行关停、暂停暂缓工地施工、政府部门备案成交数据中断，高频数据失去参考意义。但房地产需求并未消失，抑制延后的需求依然可能在二季度逐步释放。目前不少房企推广在线售房，尽管从整体上看，在线售楼对线下销售的替代性可能有限，但具有平台先发优势、物业流量优势、品牌影响力的房企在线销售依然值得关注。

2020年1月房贷利率平稳下降，后续有望进一步下行：根据融360数据对35重点城市房贷利率的监测，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1BP，为5年期LPR加点71BP，二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2BP，位5年期LPR加点102BP。重点关注2月20日及3月20日5年期LPR的变动趋势，后续房贷利率有望进一步下探，有利于提升地产股的风险偏好。

投资策略与重点关注个股：考虑到NCP疫情对销售、拿地和施工的冲击，我们调低行业投资评级至“跟随大市”。从结构变化来看，疫情有望加速中小房企的出清，龙头优质房企或面临横向并购的好机会。A股我们推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、中南建设（000961）、金地集团（600383）等，H股我们推荐保利物业（6049.HK）、融创中国（1918.HK）、旭辉控股（0884.HK）、佳兆业（1638.HK）等。