投资要点

事件：统计局发布 2019 年 1-12 月份全国房地产开发投资和销售情况：2019 年 1-12 月份，全国房地产开发投资 132194 亿元，比上年增长 9.9%，增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分点。房屋新开工面积 227154 万平方米，增长 8.5%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点。房屋竣工面积 95942万平方米，增长 2.6%，1-11 月份为下降 4.5%。商品房销售面积 171558万平方米，比上年下降 0.1%，1-11 月份为增长 0.2%。商品房销售额159725 亿元，增长 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.8 个百分点。

点评：

12 月销售增速有所回落。单月销售面积增速转负至-1.7%，销售金额增速 1.2%，环比分别回落 2.8 个百分点、回落 6.1 个百分点。从累计数据看，2019 年，商品房销售面积 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%，增速比 1-11 月下降 0.3 个百分点，比 2018 年全年下降 1.4 个百分点；商品房销售额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速比 1-11 月下降 0.8 个百分点，比 2018 年全年下降 5.7 个百分点。我们维持 2020 年销售面积 16.6亿平（同比-3%）、销售金额 16.20 万亿（同比+1%）的判断。

年底新开工回暖，竣工累计增速首次回正。2019 年全年，房屋新开工面积 22.72 亿平方米，增长 8.5%，增速比 1-11 月回落 0.1 个百分点，比2018 年全年下降 8.7 个百分点；单月新开工面积同比增长 7.4%，增速比 1-11 月回升 10.3 个百分点。竣工数据看，2019 年 1-12 月，房地产竣工面积同比增幅为 2.6%，年内累计增速首次回正；竣工单月同比增幅为 20.2%，增速已连续 5 个月为正。竣工好转将有效提振地产下游产业链的需求，利好物业管理板块。我们维持 2020 年新开工-5%、竣工+10%的增速预期。

投资增速保持高位，但回落趋势不变。2019 年 1-12 月份，全国房地产开发投资 13.22 万亿元，同比增长 9.9%，增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分点。我们判断 2020 投资增速呈现回落趋势，维持 2020 年全年 5%增速预期：1）19Q3 土地市场开始降温，递延付款下导致土地购置费惯性回落；2）开竣工增速持续收敛，施工面积增速进入下行通道，后续施工投资贡献度或有下降；3）19 年投资增速基数较高。

四季度无限制融资政策颁布，资金面有望迎来改善。2019 年 1-12 月，房地产开发企业到位资金累计同比增长 7.6%，较 1-11 月提升 0.6 个百分点。从结构上来看，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计增速均有回升，分别为 4.2%、10.7%、15.1%，较 1-11 月份分别回升 0.5个百分点、0.7 个百分点、1.2 个百分点；国内贷款回落 0.4 个百分点至5.1%，房企融资回暖更依赖于销售回款。居民端，2019 年 12 月，首套房贷利率环比下降 1bp 至 5.52%，下半年来首次呈现利率回落趋势。

投资建议：预计 2020 年政策和市场都将趋于平稳，未来房企比拼的核心赛道在于效率和布局，而非纯财务杠杆。未来房企表现将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。持续推荐保利地产、万科 A、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。