统计局公布 2019 年 12 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 22653 万平方米、10929 亿元、21960 万平方米，同比增速分别为-1.7%、7.3%、7.4%，前值为 1.1%、8.4%、-2.9%。2019 年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 171558 万平方米、132194 亿元、227154 万平方米，同比增速分别为-0.1%、9.9%、8.5%。

核心观点

12 月全国商品房销售面积同比负增长 1.7%，全年销售面积基本持平，销售金额进一步增加。12 月销售均价同比增长 3.0%。销售金额同比增长 1.2%，全年销售同比增速-0.1%。背后原因是虽然销售保有韧性，但是政策调控依然较严，已经完成目标的上市房企对规模追求的力度减弱，业绩冲刺力度不及往年。

12 月新开工面积同比增长 7.4%，大幅反弹，全年累计新开工同比增长。全年新开工面积累计同比增速为 8.5%。12 月新开工面积/销售面积的比值为 0.97。

12 月新开工面积增速反弹原因主要是两个方面，一是销售端韧性较强，导致房企新开工动力较高，另一方面，融资端略有放松，但总体依然较紧，对于非头部企业来说，销售回款依然是重要的融资来源，不得不维持一定的新开工增速，但明年的增速下滑还是大概率事件。

12 月房地产投资增速继续略有回落，全年增速跌破两位数。全年房地产投资累计同比增速为 9.9%，前值 10.2%，回落趋势明显。12 月土地成交金额同比环比均大增。12 月土地成交活跃的原因是今年投资整体规模小于销售，部分房企货值补充速度不及销售，希望在年末抓紧机会补充库存，使得土地市场成交大幅反弹。但全年土地成交回落依然明显，作为先导指标，明年房地产投资增速可能继续下滑。

2019 年房屋竣工面积 95942 万平方米，增长 2.6%，1-11 月份为下降 4.5%，上年为下降 7.8%，大幅反弹。我们此前在报告中指出行业竣工周期延长无法掩盖竣工复苏的趋势，今年 12 月单月竣工大幅反弹，与我们的研究相一致。

我们判断 2020 年楼市将小幅回调，预测房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为-4.4%/4.7%/2.0%。

投资建议与投资标的

2019 年数据基本符合我们此前的预期，销售基本持平，投资有所回落，竣工如期恢复。我们认为 2020 年销售可能小幅下滑，一二线城市成交量有所反弹，地区轮动比较明显，断崖下跌的可能性不大，此外受因城施策和货币环境相对宽松的影响，在政策端和融资端均有边际改善的可能性。在这样的背景下，我们推荐的标的上仍聚焦两条主线：1）布局广泛，销售规模大，结算资源丰富的龙头房企，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)、融创中国(01918，买入)；2）竣工复苏利好的子行业物管公司，推荐保利物业(06049，买入)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、招商积余(001914，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)。