全国银行间同业拆借中心 11 月 20 日公布数据，1 年期 LPR 为 4.15%，5年期以上 LPR 为 4.80%，与上个月相比均下降 5 个基点。对此我们的观点如下：

LPR 下降对行业边际利好，但还要关注加点变化，因为加点数不仅代表了房地产调控的态度，还决定了实际贷款利率是否能够下降。LPR5 年期利率下行，对于新政后使用 LPR 利率贷款的存量贷款客户利好，因为加点数已经确定，合同期限内不会改变，LPR 下行意味着贷款利率下降，而未来新增住房贷款利率是否下行，还需要关注加点数的变化。央行规定，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。其中首套房不低于 5年期 LPR，二套房不低于 5 年期 LPR+60BP（部分地区加点更高）。加点下限由央行省级分支机构制定。不乏会出现加点下限为零的地区, 亦会出现因房价上涨过快而设臵加点数较高的城市。如北京和苏州相对而言严格，北京首套房加点 55BP，二套房加点 105BP；苏州首套房加点 120BP，二套房加点 150BP。成都加点也比较高。

本次 LPR 调整幅度不大，对住宅销售影响平稳为主。当前商品住宅新房销售正处于下行通道，部分城市去化率下降明显。由于本次 5 年期 LPR 下降 5个基点幅度不大，居民能够享受的贷款优惠较有限，且当前房地产调控政策仍处于较严期，如不配合其他房地产调控政策的放松，对住宅销售的可能不会产生较大刺激。

　存量房贷暂不执行 LPR，新贷款明年前全部切换为 LPR 加减点定价，LPR对房贷利率的影响将逐渐增大。当前 LPR 贷款利率机制仍处于过渡阶段，尚未完全落地，多数城市执行的实际利率高于 LPR。根据央行之前的问答，存量房贷暂不执行 LPR，新增贷款需要按照一定进度，明年需要全部切换为LPR 加减点定价。监管对 LPR 落地的要求是“358”。具体为：截至 2019年 9 月末，新发贷款应用 LPR 作为定价基准的比例≥30%；截至 12 月末上述占比≥50%；截至 2020 年 3 月末上述占比≥80%。LPR 对房贷利率的影响将逐渐增大。

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