2019 年 1-9 月地产板块主营业务收入和归母净利润增速分别为 19.2%和9.0%，分别较 19 年中期收窄 1.2 个百分点和 3.3 个百分点，由于 16-17 年涨价项目结算进入尾声，营收和业绩增速呈现收窄的趋势。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为 35.6%和 10.3%，分别较 19 年中期下降 1.1和 1.5 个百分点。19Q3 房企资产负债率 80.6%，较 19 年中期下降 0.1 个百分点；净负债率 102.1%，较 19 年中期下降 1.2 个百分点。现金流方面，2019年 1-9 月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升 13.0%，较 1-6 月回落 1.8 个百分点；板块购买商品及劳务的现金流入累计同比上升 16.4%，较 1-6 月上升 6.4 个百分点。

点评

盈利方面，由于 16-17 年涨价项目结算进入尾声，营收和业绩增速呈现收窄的趋势，19 年三季度主营业务收入和归母净利润增速分别为 19.2%和 9.0%，分别较 19 年中期收窄 1.2 个百分点和 3.3 个百分点。其中，二线房企表现亮眼，收入及利润增速均领跑行业。

利润率方面，房企整体毛利率同比上升，环比下降，呈见顶回落趋势；并由于少数股东权益及计提资产减值损失显著上升，净利润率下行更为显著。板块 2019 年三季度毛利率和净利率分别为 35.6%和 10.3%，分别较19 年中期下降 1.1 和 1.5 个百分点。

负债率方面，19Q3 房企资产负债率 80.6%，较 19 年中期下降 0.1 个百分点，其中预售账款及合同负债上升影响较大。板块净负债率 102.1%，较19 年中期下降 1.2 个百分点，二线房企杠杆率下降显著，财务结构更加健康。另一方面，2019 年 1-9 月板块投资现金流出累计同比上升 16.4%，较 19 年中期扩大 6.4 个百分点，投资呈回暖趋势。

展望未来，我们认为在房地产融资环境不断收紧的情况下，行业拿地及开工投资或将逐步下降，房企有望加快销售回款，销售价格增速或将回落，叠加 16-17 年土地购置价格上涨，行业利润率水平或将承压。另一方面，房企间持续分化，一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，19年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。

投资建议

我们判断 2019 年四季度，随着“一城一策”的深化落地，部分城市调控呈小幅放松态势。目前主流房企 2019 年平均 PE4-8 倍（详见文末估值表），处历史低位，估值修复动力较大；同时，主流房企 2019 年平均股息率超过 5%，远高于 10 年起国债收益率；伴随龙头房企销售、投资、融资等集中度持续提升，四季度配置价值凸显。

我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化，推荐龙头房企：万科 A、保利地产；区域龙头：华夏幸福、荣盛发展，招商蛇口；建议关注高成长性房企：大悦城、阳光城、中南建设及房地产服务商：我爱我家。