核心观点

2019 年上半年房地产板块整体营业收入稳步增长，净利润持续上行。

2019 年上半年，房地产整体板块营业收入实现平稳增长。二线房企营业收入增速最大，边际改善程度较为突出，而三线房企营业收入增速远低于一线和二线房企。房地产行业营业收入分化较为明显，一些尾部房企营业收入表现依然较为疲软，头部化趋势进一步加强。房地产板块整体净利润增速上行，板块内部净利润增速分化明显，三线房企净利润增速明显低于一线和二线房企。一线房企中，金地集团、阳光城、万科、保利地产的净利润增速表现较为亮眼，分别达到了 70.27%、48.8%、42.62%和 39.58%。

2019 年上半年房地产板块销售毛利率和销售净利率平稳增长，ROE 小幅上升。

房地产板块销售毛利率仍然持续改善，主要是因为 2016-2017 年房价上行，而2019 年上半年的结算项目很多是 2016-2017 年销售的项目。一线房企在 2019上半年的销售毛利率平均值明显高于二线房企和三线房企。一线房企中销售毛利率表现较为突出的华侨城、华夏幸福和保利地产。由于销售项目涨价和成本管控能力较强，一线房企在 2019 年上半年销售净利率高于二线和三线房企。一线房企中，销售净利率表现较好的是招商蛇口、金地集团、华夏幸福、和保利地产。2019 年上半年一线房企 ROE 明显领先于二线和三线房企。一线房企中，绿地控股、万科、保利地产、华夏幸福、阳光城、荣盛发展、金地集团和华侨城的 ROE 均较去年同期有一定上升。

2019 年上半年房地产板块资产负债率小幅升高，资金链有所收紧。

一线房企资产负债率较高的原因一方面是由于 2019 年销售上行促使预收账款增加，另一方面是由于一线房企普遍在 2019 年上半年还处于扩张之中，而二线和三线房企在拿地和开发上较为谨慎。2019 年上半年，受融资端政策收紧影响，很多房企资金链趋于紧张，房企经营活动产生之现金流量净额的平均值较2018 年出现了明显下滑。

投资建议

2019 年初以来房地产行业涨幅低于大盘，估值处于历史低位。考虑到房地产行业政策处于收紧阶段，预计行业内部分化将进一步加大，中小房企面临的挑战和压力将逐步加大，预计行业整体景气度的恢复还需要一定时间，强者恒强将会成为未来较长时间内的发展趋势。中长期看好业绩表现较为亮眼、土储丰富、杠杆水平可控的优质大型房企，相关标的为保利地产、金地集团、万科，同时看好建设粤港澳大湾区相关概念的大型房企，相关标的为招商蛇口和华侨城。