核心观点

2019 年上半年，140 家 A+H 上市房企营收、业绩双增，毛利率、净利率小幅下滑，有息负债率下降。我们统计的 140 家 A+H 上市房企 2019 年上半年营收总计 19684.3 亿元，同比增长 17.7%，归母净利润总计 2300.5 亿元，同比增长 14.0%，业绩增速不及营收增速主要原因在于：1）整体利润率小幅下降；2）开发商间项目合作增加，带来少数股东损益占比提升。116 家 A 股上市房企 2019 年上半年营收总计 9165.9 亿元，同比增长 23.4%，归母净利润总计988.8 亿元，同比增长 24.5%，营收实现稳健增长的主要原因是开发项目结算规模较快增长。业绩增速高于营收增速的原因是盈利能力提升，整体毛利率、净利率分别为 32.8%和 13.4%，较去年同期分别提高 1.6 和 0.5 个百分点。销售回款总额为 13774.7 亿元，同比增长 14.5%，增速较去年同期下滑 10.3 个百分点。整体净负债率为 101.9%，较去年同期下降 4.9 个百分点。24 家 H 股上市房企 2019 年上半年营收总计 10518.4 亿元，同比增长 13.2%，归母净利润 1311.7 亿元，同比增长 7.2%。

中型房企 ROE 反超大型房企（TOP20），因大型房企销售利润率及周转率出现下滑。2019 年上半年中型房企 ROE 为 7.1%，较去年同期提高 1.0 个百分点，高于大型房企的 6.7%。中型房企 2019 年上半年业绩增速 44.2%，周转率 8.8%，权益乘数 5.5。大型房企（TOP20）的业绩增速/周转率/权益乘数分别为 6.8%/9.9%/5.6，去年同期为 49.7%/10.7%/5.4；小型房企这三项指标分别为 10.7%/7.1%/3.8。

大型房企（TOP20）销售增速稳健，土地投资积极，融资成本优势进一步扩大。TOP5/TOP10/TOP20 房企上半年销售额同比增速为 4%/9%/12%，TOP5 房企销售额增速放缓，TOP10——20 的增速较高。2019 年上半年房企整体投资强度下降，土地投资强度排名前三的分别是融创中国、世茂房地产、华润置地，投资强度分别为 81.0%/78.6%/69.1%。龙头房企融资成本差距拉大，2019 年上半年 TOP20 中加权平均综合融资成本前三低的仍旧是中海地产、华润置地、龙湖地产，分别为 4.30%/4.45%/4.56%。预计下半年整体融资环境仍将趋紧，房企融资能力和销售回款的能力将面临更严峻的考验。

投资建议与投资标的

自 730 政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段后，行业的限制性政策接踵而至，且调控愈发精准，信托控前端拿地、银行控后端回款，房企融资压力陡增。伴随着政策持续收紧，板块 8 月大幅跑输市场，但积极因素也正在逐渐累积，行业整体估值步入历史底部区间，机构配置比例持续下降，龙头房企业绩的较高增速依旧维持，估值修复的机会正在酝酿！

我们看好几条主线：1）看好在融资上更游刃有余的龙头公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)。2）看好业绩上更具弹性的龙头公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、荣盛发展(002146，买入)、大悦城(000031，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。