2019年以来,政策加快推进老旧小区改造工作。3月政府工作报告中提出要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施;4月住建部、发改委联合财政部发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,决定自2019年起给予中央补助资金支持;6月国常会亦部署推进城镇老旧小区改造工作;7月国新办政策吹风会、政治局会议、国常会等顶层进一步强化政策态度,旧改将成为未来一项重点工作。

旧改有望接替棚改,成为新基建投资方向,既保民生又稳投资同时可拉动内需。老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区,主要有管网破旧、公共服务缺失、没有物业管理等几个突出问题。旧改可同时对投资和消费产生带动作用,比传统基建、地产见效更快,投资周期较短,一般为半年、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力,将成为稳增长重要举措。

旧改市场预计高达万亿规模。国务院参事仇保兴表示,初步估算旧改投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。此外,住房和城乡建设部会同国家发改委、财政部的全面摸查显示,截至今年5月底,需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米,我们根据已公布计划省份投资情况进行测算,安徽省平均投资成本约139元/㎡,旧改项目包含类型不同导致不同地区单位投资差异较大,合肥市最高达645元/㎡,我们取平均值及最高值作为单位成本对全国进行估算,预计旧改规模为5560亿元至2.56万亿元。

老旧小区改造工作需要解决统筹协调、后续管理机制、资金筹措等关键问题,其中最为核心的是筹措资金,目前主要采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道方式筹集,重点依赖财政。根据河南省旧改计划及财政部PPP项目库纳入的旧改项目显示:河南省2018-2020年旧改资金中87%为市、县二级财政筹集,而PPP项目库中7个旧改项目5个为政府付费,剩余2个为可行性缺口补助,主要收益来源为停车收费、广告费、商业租赁及物业收入等渠道。老旧小区改造公益性较强,难以产生足够的经营性收入,引入金融支持的难度很大,未来仍需要进一步积极创旧改项目投融资机制,以确保有效需求能够落地。

看好施工环节景气度上行,行业建安投资加速:合同交付是企业面临的硬约束,地产商拿地-新开工-预售-在施-竣工链条中,房企竣工情况受资金影响较大,但在施作为预售后的必要环节19年已出现明显改善,特别是在龙头集中的背景下房建企业需求端改善愈加明显,看好施工环节受益的中国建筑、上海建工。

经济压力犹在,下半年逆周期调节力度加大叠加低基数效应,基建投资有望提速:1)铁公机等国家重点支持项目有望受益专项债作为资本金模式,在适度加杠杆下实现快速推进,推荐大型基建央企,中国中铁、中国交建、中国建筑等;2)区域基建是今年布局的重点,尤其是长三角经济发达区域,有数据验证、有主题催化,推荐上海建工、华建集团、隧道股份;3)看好设计,基建产业链前端设计类企业率先受益行业回暖,设计公司业绩增速确定,估值便宜,推荐苏交科、中设集团;4)信用环境改善,边际受益最大的优质民企预计可获得估值修复,关注蒙草生态、铁汉生态、岭南股份、东珠生态等。

核心推荐标的:基建组合:上海建工(剔除金融资产公允价值变动影响,19年15%增长,上海基建龙头国企,资产负债表质量优,地方财政实力强劲,受益长三角区域建设推进)、隧道股份(19年13%增长,PE9X,上海基建龙头国企,轨交、隧道工程领域竞争力强,受益长三角区域建设推进)、华建集团(19年15%增长,PE16X,国内建筑设计院龙头,背靠上海国资委,受益长三角区域建设推进,拟开展股权激励激发活力)、苏交科(19年20%增长,PE12X,中国版的AECOM,战略清晰,年初订单高速增长,未来三年20%复合增长确定性高)、中设集团(19年25%增长,PE11X。民营基建设计龙头之一,16年完成事业部制改革,员工激励全面提升,市场+细分领域拓展保障未来持续增长)、中国建筑(19年15%增长,PE5.5X,PB1.0X。建筑央企龙头市占率不断提升,受益于基建“补短板”业务结构有望继续改善,股权激励激发活力,低估值提供安全边际)。

东易日盛:19年20%增长,PE12X。家装行业近几年小企业在退出市场,龙头集中度提升,东易传统家装保持稳定增长,现金流好,标准化家装速美超级家模式转换后步入正轨。

精工钢构:19年121%增长,PE12X。主业反转,装配式建筑直营+加盟均迎来突破阶段,随着国家对科技创新和产业升级的重视,有望带动装配式估值提升。

中国化学:19年30%增长,PE11X。17-18年国内订单实现65%/54%增长,海外项目开工率提升,18年收入增长44%,验证高景气。煤化工随着政策放松和油价上涨,投资意愿加强;公司环保及基建业务扩张将加速。