市场跟踪： 申万一级房地产行业周换手率 9.03，较上周收缩 14.79%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+6.35%，较上周收益率提升 6.37pct，上周地产、综合、电气设备等板块领涨，地产收益率领先。当前股票组合招商蛇口、中南建设，建议关注世茂股份。

一手房成交升 1.83%： 全国 41 城一手房成交面积 416.31 万方，同比下降 17.56%，环比上升 1.83%，累计同比下降 25.07%；其中一线 4 城成交面积 61.00 万方，同比上升 31.64%，环比下降 6.47%，累计同比上升 26.33%；二线 19 城成交面积 247.70万方，同比下降 22.11%，环比上升 6.15%，累计同比下降 30.76%；三线 18 城成交面积 107.61万方，同比下降 23.50%，环比下降 2.42%，累计同比下降 25.77%。

二手房成交环升 17.28%： 全国 15 城二手房成交面积 150.55 万方，同比上升 21.71%，环比上升 17.28%，累计同比下降 2.76%；其中，一线 2城成交面积 39.09万方，同比上升 35.42%，环比上升 20.76%，累计同比下降 12.78%；二线 9 城成交面积 106.12万方，同比上升 25.50%，环比上升 17.03%，累计同比上升 7.15%；三线 4 城成交面积 5.35 万方，同比下降 48.00%，环比上升 0.48%，累计同比下降 49.63%。

可售库存环降 0.60%，去化周期增加 0.15周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 30.13%，环比下降 0.60%；其中一线 4 城同比上升 37.65%，环比下降 0.50%；二线 8 城同比上升32.17%，环比下降 0.80%；三线 3 城同比下降 2.82%，环比下降 0.05%。 2） 全国 15 城可售库存去化周期 34.36 周，较上周增加 0.15 周；其中一线 4 城去化周期 41.47 周，较上周增加 1.04 周；二线 8 城去化周期 34.01 周，较上周减少 0.30 周；三线 3 城去化周期 19.47周，较上周减少 0.07 周。

土地成交量升价跌： 1） 100 大中城市供应规划建筑面积 2108.53 万平米，累计同比-17.39%，相对过去四周变化幅度为+68.97%； 100 大中城市挂牌均价 2397 元/平米，同比+38.96%，环比-29.75%； 2） 100大中城市成交总建面 1791.26 万平米，累计同比-14.57%，相对过去四周变化幅度为+33.69%； 100 大中城市成交总价 278.60 亿元，累计同比-21.75%，相对过去四周变化幅度为-16.74%； 100 大中城市成交楼面价 1555 元/平米，同比+12.03%，环比-38.17%； 3） 100 大中城市土地溢价率 13.34%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0%、 16.14%、 10.67%。

政策方面： 中国银保监会发布关于 2019 年进一步提升小微企业金融服务质效的通知，指出各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测，做好贷中贷后检查，确保贷款资金真正用于支持小微企业的实体经济，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。

投资建议： 近期调研观点：一二月份的去化率普遍下降， 40%-60%的区间，三四线布局较多的房企去化率相对更弱。一二月房企推货相对谨慎，基本是 18 年末留存的库存， 1-2月新推货值普遍较低； 融资成本上，有明显得改善。 标的上： 1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等； 2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等； 3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（ H 股）、融创中国（ H 股） 等； 4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（ H 股） 等。