调控持续 18年销售增幅回落明显。 2018年全国商品房销售面积合计17.16亿平方米，其中商品住宅销售面积14.79亿平方米，同比分别上升1.3%和上升2.2%。全年商品房销售额合计14.99万亿，商品住宅销售额合计12.63万亿，同比则分别上升12.2%和上升14.7%，销售额涨幅也持续回落，但仍保持在双位数水平。预期19年城市间楼市无论政策还是销售上将继续进一步分化，而整体销售增幅进一步下降可能性存在。

房价走势平稳。 12月份新建商品住宅价格指数同比上升10.6%，涨幅较11月末上升0.3个百分点，也为近一年来涨幅最大水平；环比方面， 12月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上升0.8%，环比涨幅较11月末下降0.2个百分点，近几个月环比涨幅有一定幅度回落。近几个月部分城市出现楼市政策微调，限价力度有所减弱，统计成交房价出现涨幅扩大情况。

开发投资增速维持在较高水平。18年全国房地产开发投资完成额累计达12万亿元，累计同比增速为9.5%，开发投资增速持续回落，为年内最低水平，但仍维持在近四年的高位。另一方面，房地产开发投资增速仍维持在近几年的高位，明显高于基建等投资增速，其稳经济作用明显。

行业研判及投资建议。18年全国商品房销售面积及销售金额涨幅均出现明显收窄，但销售金额涨幅继续保持较高水平，同时绝对值在创历史新高。在贸易战持续预期之下，房地产对于经济的维稳作用相对突出。 近期部分城市楼市政策出现微调，未来范围进一步扩大可能性提升； 1月份央行降准释放流动性，同时政策对于民企、中小企业融资扶持力度加大；预期行业整体资金面及政策面最悲观时期过去。预计19年楼市整体销售量仍维持历史高水平，楼市保持平稳（销售量价保持平稳）预期仍相当高。行业当前整体估值水平跌至历史底部，对比其他行业超跌明显。在行业集中度加速提升，强者愈强背景下，更看好龙头房企的未来行情走势。 建议投资者关注销售高增长，业绩确定性高，估值便宜及股息率理想的龙头地产股，如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、华发股份、华夏幸福、荣盛发展等。