核心观点

2018 年末房企加速推盘冲量，销售增速在年末有所反弹，面积和金额皆实现正增长收官，诸多指标创下历史新高。销售的反弹也带动新开工继续保持高位增长，而投资则缓步下行。我们认为 2019 年行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计 2019 年政策边际宽松仍可期待，而也将带来地产板块的估值修复机遇。

开发投资全年超预期收官，未来大概率逐步回落

2018 年全年的投资增速超我们年初预期，其中核心原因还是来自于拿地费用的大幅增长，我们估算 2018 年房地产投资中拿地费用占比约 30%，为近年新高，但随着未来房企融资渠道高压、去化下降，我们认为拿地费用如此高的增速不可持续， 随着土地投资前期滞后确认效应的走弱叠加当期投资增速的回落， 预计房地产投资增速逐步回落是大势所趋。

年末销售增速有所反弹，看好一二线城市的弹性修复

2018 年年底销售增速有所反弹，全国商品房销售面积和金额再创历史新高，我们认为 2018 主流房企高增长和高目标的考核压力下，年末销售冲量动力不减，新开工和推盘节奏的加大在一定程度上对冲了销售去化率的下行，但 2019 年市场景气度的下滑在所难免。总体来看，我们认为限价博弈的转变有望引导房企由严格限价下被动的快周转转向限价放松所带来的主动快周转，同时行业下行压力下，我们有理由期待政策对市场直接干预力度减弱，相对而言，我们更看好一二线城市的修复弹性。

到位资金累计增速收窄， 继续看好融资集中度提升

2018 年房企到位资金同比增长 6.4%，增速有所收窄。 我们在去年二季度强调货币政策转向， 2018 年以来的连续降准进一步强化货币政策的宽松。根据华泰宏观团队观点，随着 2019 逆周期调节空间的提升，货币政策有望转向数量和价格的双宽松。我们认为宽信用不直接对房地产融资链条带来刺激，但是融资成本下移对房企融资产生间接影响，全国排名前列的房企融资改善空间更加凸显。此外 2018 年 12 月全国首套房贷利率出现 2 年多以来的首次拐点，同时资金成本改善带动银行按揭配置意愿提升，销售

增速靠前的龙头房企有望间接受益于销售回流的加快。

2019 行业基本面在调整中前行，看好政策边际放松带来的估值修复机遇2018 年末房企加速推盘冲量，销售增速在年末有所反弹，面积和金额皆实现正增长收官，诸多指标创下历史新高。销售的反弹也带动新开工继续保持高位增长，而投资则缓步下行。我们认为 2019 年行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计 2019 年政策边际宽松仍可期待，而也将带来地产板块的估值修复机遇。建议关注：（ 1）具备强融资能力和 ROE 突破潜力的龙头房企（万科、华侨城等）；（ 2）享受成长弹性和边际催化的企业（荣盛发展等）；（ 3）享受长三角一体化等城镇化区域红利的企业。