观点摘要

10月，房价环比表现平稳，同比增幅仍有扩大，市场成交处于景气下行区间。新开工增速自高位略有下滑，土地市场交易延续降温态势，房地产投资增速小幅回落。

正文

一、房价环比表现平稳，同比增幅仍有扩大

国家统计局今天发布的数据显示，10月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增速为1.02%，较上期微涨，总体平稳。其中一线和二线城市房价环比上月下降，三线城市上涨。然而与去年同期相比，各线城市新房价格同比增幅均有扩大。

二手房市场对政策调控的反应更为敏感。70个大中城市二手住宅销售价格环比算数平均增速为0.49%，较上期增幅缩小了近一半，且各线城市呈涨幅全线收窄态势，其中一线城市环比-0.30%。同比与新房类似，总体增幅扩大。调控政策在遏制房价环比涨势方面取得了一定成果，但要实现遏制同比上涨的目标，则需要坚持更久的时间。

二、市场成交处于景气下行区间

1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

商品房成交处于景气下行区间，市场观望情绪加重，销售面积和销售额在低基数下增速依然下滑。随着房地产市场继续降温叠加基数走高，11-12月成交将延续增速收窄格局。特别是三四线城市受棚改货币化安置力度减弱的影响，成交面积降幅可能大于一二线城市。

三、新开工增速自高位略有下滑

1-10月份，房地产开发企业房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%，增速回落0.1个百分点。房屋施工面积784425万平方米，同比增长4.3%，增速比1-9月份提高0.4个百分点。

新开工面积增速略有下滑，总体持续处在高位，施工面积增速继续提升。年末两月，开发企业将尽量以保持较高开施工来对冲行业下行。但在棚改方面，据住建部昨晚发布的消息，前10个月全国棚改新开工套数已完成年度目标的99%。从2015-2017年间棚改开工套数情况来看，历年均超额完成但超出比例不大，这意味着今年末两月棚改开工量将骤减。考虑该因素，11-12月新开工面积增速可能还将有所下滑

四、土地市场交易延续降温态势

1-10月份，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月份回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

土地成交面积和成交价款增速连续第二个月回落，且二者之间缺口缩窄，表明溢价率也在走低。这主要是因为开发企业融资形势紧张，到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款。1-10月份房企到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点；其中仅有自筹资金和定金及预收款保持增长，其他均为负增。在当前的市场环境下，开发企业出于对未来行业利润空间的担忧，拿地行为趋于谨慎。

五、房地产投资增速将小幅回落

2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，东部、中部、东北地区投资增速分别回落0.2pct、1.3pct和0.9pct，西部地区增速提高0.9pct。

开发企业拿地放缓将使房地产投资增速下降在四季度和明年继续兑现，而开工高位将支撑投资增速下行速度放缓，总体来看房地产投资依然稳健。今年内可能实现9%以上的高增速，2019年或仍可稳定在5%左右。