政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行论述。2018年3月国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述，重申“房住不炒”总基调，要求“继续实行差别化调控”、“建立健全长效机制”，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神，体现了政策的稳定性和连续性。

我国商品房当前处于低库存阶段。我国商品房去库存约需3.6年。我们利用1997-2018各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期。由此得出，我国商品房去库存约需3.6年，其中住宅去库存约需1.8年，尽管去化周期仍高于6-18个月的合理区间，相比于历史最高值4.8年，已经呈现出显著降低。

我国的城市群发展处于初级阶段。我们认为，位于国家级城市群中的二线城市或中心城市将是未来新的增长点。一方面与周围地区相比，这些地区具有更为优渥的经济基础条件，在城市群发展初期能够吸引周边大量劳动力流入，从而带来经济的进一步发展；另一方面这些城市比非城市群中的二线城市在与其他城市的关系上更紧密，经济协作的能力更高，能够创造出更高的经济效率。

租赁市场鼓励政策频出，各企业纷纷入局。2015年1月住建部首次提出培育住房租赁市场，随后16年国务院办公厅再次强调此事，最后在2017年住建部等提出首先关注人口净流入的大中城市的住房租赁市场。为支持租赁住房建设，政府加大了租赁地块的供应，降低了土地获得成本。北京租赁地块供应量大且区位较好。2018年上海租赁地块出让溢价率为0。国内长租公寓市场正在兴起，各类企业纷纷布局长租公寓，并且融资渠道逐渐多样化。

投资建议。我们建议从以下几个方面来重点把握公司的投资机会：1、城镇化加速及城市群、都市圈融合带来的投资机会：京津冀都市圈的荣盛发展、华夏幸福；2、租赁市场政策的不断加快推出，推荐世联行；3、在二线城市布局较多，受益于二线城市城镇化带来的需求释放的一二线龙头公司万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、阳光城。