事项: 国家统计局公布2018年1-5月全国房地产开发投资和销售情况,1-5月房地产开发投资额同比增长10.2%,新开工同比增长10.8%;商品房销售面积同比增长2.9%,销售额同比增长11.8%。

平安观点:

投资增速延续高位,预计将逐步回落。2018年1-5月房地产投资同比增10.2%,增速比前4月下降0.1个百分点,5月单月投资同比增长9.8%。投资增速维持高位主要受土地购置费高增长带动,前4月土地购置费同比增长66.9%,剔除土购费后前4月地产投资同比下降1.55%。考虑到年初以来,房企资金端持续偏紧,前5月土地成交价款增速较上年末已大幅下降33.4个百分点,预计后续土地购置费增速将逐步收窄,带动地产投资增速回落。

加快推盘带动单月销售增速回升。1-5月商品房销售面积同比增长2.9%,销售额同比增长11.8%,较前4月回升1.6个和2.8个百分点,年内首次回升;其中5月单月销售面积同比增长8.0%,销售额同比增长20.6%。我们认为5月销售大幅增长主要因:1)限价未见松动同时资金端持续偏紧,开发商逐步加大一二线城市推盘力度回升现金流;2)三四线尽管依旧维持较高景气,但房价快速上涨、需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现,开发商亦加快推盘收割需求。从区域来看,东部、中部、西部和东北部前5月销售面积增速分别回升2.7个、0.2个、0.6个和1.2个百分点,呈现普遍回升态势。展望下半年,供给量上升带动一二线增长,三四线受房价快速上涨、需求透支、棚改弱化、基数高企等影响预计增速将缓慢回落,维持全年销售面积持平判断。

低库存补货叠加三四线发力,新开工有望维持高位。2018年前5月新开工同比增长10.8%,较前4月回升3.5个百分点。其中5月单月增速为20.5%,较4月回升17.6个百分点,单月开工增速创2017年6月以来新高。我们认为开工大幅回升主要因:1)资金偏紧背景下加快开工推盘回收现金流是当下房企最优选择,尤其是市场逐步降温的中西部三四线,抢开工抢需求将更加迫切,带动全国开工维持高位(前4月三四线新开工增速为10.7%,高于同期全国(7.3%)和40个大中城市(1.8%));2)住宅低库存下,房企加快开工补充货值,前5月住宅新开工增速达13.2%。展望下半年上述两个影响因素依旧存在,有望带动全年新开工增速维持在5%以上。

土地成交低位回升,三四线占比提升。1-5月全国土地购置面积同比增长2.1%,土地成交价款同比增长16%,较前4月分别回升4.2个和2.4个百分点。两者增速差由前4月的15.7个百分点收窄至13.9个百分点,主要因三四线土地成交占比提升。5月百城土地成交同比上升38.4%,其中三四线同比增长44.7%,反映在一二线限价制约盈利空间背景下,房企逐步加大三四线城市布局。从主流房企来看,万科、保利、新城2018年1-5月拿地销售比为95%、115%,和169%,较2017年全年分别收窄33个、87个和196百分点,资金端趋紧加上主流房企2017年已大幅补充地块,预计后续土地成交增速仍将维持低位。

销售回升带动房企资金端改善。2018年1-5月房企整体到位资金6.2万亿,同比增长5.1%,增速较前4月回升3个百分点。单月到位资金同比上升17.4%,较4月上升18.6个百分点。到位资金大幅回升,主要因房企加快销售回收现金流,1-5月定金及预收款增速回升4.4个百分点至12.7%。受销售回升影响,个人按揭贷款增速亦较前4月收窄3.1个百分点至负3.6%。传统的国内贷款同比下降2.8%,降幅扩大1.2个百分点。在融资端趋紧背景下,预计开发商仍将加大推盘回收现金流。

投资建议:目前板块绝对估值及相对估值均处于历史低位,主流房企对应2018年PE仅7倍左右,同时销售端回升有望缓解市场对行业资金端担忧,保利招商等龙头房企2018年发债利率更是逆市下行。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛、阳光城等。