核心观点

当前市场对于楼市调控政策过于悲观，我们认为，政策调控力度已经空前，未来虽会持续，但继续加码可能性小。而深圳住房新政的出台也说明长效机制渐趋建立，行政调控有望逐步退出。这一轮始于2016年“930新政”的调控周期已经持续20个月。全国出台调控政策的城市达到54个，共有129条限购政策，169条限贷政策。高压调控下70大城市的房价涨势得到了有效遏制，未来继续加码和低能级城市蔓延的可能性低。棚改力度不减，需求增进政策仍然存在。未来3年完成棚改1500万套，580万套今年开工，至5月底支持棚改的PSL净增4371亿元。深圳6月5日出台了住房新政，探索构建多主体供应、多渠道保障的住房长效机制。

当前市场对于房地产销售的持续性存疑，我们认为，楼市韧性强，中西部及低能级城市持续发力，其持续性可能强于市场的预期。2018年1-4月，全国房屋销售额同比增长9%，东、中、西部地区房屋销售额分别同比增长-1.5%/26%/25%，，中西部增长明显。另一个维度看，低能级城市销售额达14691亿元，同比增长59.3%，明显高于全国房屋销售额。本轮房地产周期后续走势，目前来看正复制2010年的情况：2010年楼市受政策调控和高基数的影响，上半年出现收缩，8月跌幅收窄，9月同比增长16.9%，出现了一波6个月的反弹。

全国布局、快周转型龙头地产公司已进入击球区域，值得配置。市场对楼市韧性的认识不足，导致对整个行业过度悲观，对融资收紧下行业格局重塑认识不足，导致对龙头地产过度低估。国家政策调控的根本目的是抑制住房投机，而非打压房地产。全国总格局是因城施策背景下的有保有压，而非全盘打压。在这种情况下，一城一企时代已经结束，全国布局的龙头才能拥有腾挪空间，快周转型房企才能把握住城市轮动的机会。根据对33家房企进行统计，截至5月底目标完成度最高的是全国化程度最高的碧桂园（47.8%）和恒大（46.4%）。完成度最低的为首开股份（22.3%）和首创置业（20.8%），两者均为区域性房企。去杠杆背景下，融资收紧使得资源进一步向龙头集中，加速行业洗牌。2018年，行业总融资2282.7亿元，其中龙头房企占比达到34%，2017年全年占比为17%。融资成本虽然有所上升，但加权融资成本仍控制在8%以下。未来行业有望形成寡头垄断格局，地产行业的格力美的正在显现。

投资建议与投资标的

我们看好两条主线：1）已经实现全国覆盖，不依赖某一个区域或一个城市的龙头房企，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)。2）深耕三四线城市，深谙快周转指导，并在2017年就已开始全国布局的龙头房企，推荐新城控股(601155，买入)、阳光城(000671，买入)。建议关注中南建设(000961，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)。