市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率2.84,较上周上升10.15%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置震荡。周收益率-2.96%,较上周收益率降低2.37pct,相对其他板块处于低位。当前地产板块风险溢价4.45%高于动态均值2.57%,且上穿均值+SD 线,我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态,未来具有一定空间,但在风险溢价未成功下穿均值+SD 线时可先观望。

一手房成交环降2.91%:全国41城一手房成交面积412.42万方,同比下降30.71%,环比下降2.91%,累计同比下降33.86%;其中一线4城成交面积61.74万方,同比下降2.86%,环比上升13.07%,累计同比下降28.89%;二线19城成交面积211.59万方,同比下降44.63%,环比上升2.84%,累计同比下降46.31%;三线18城成交面积139.09万方,同比下降6.97%,环比下降15.41%,累计同比下降3.20%。

二手房成交环降13.20%:全国15城二手房成交面积170.96万方,同比下降18.52%,环比下降13.20%,累计同比下降38.26%;其中,一线2城成交面积41.73万方,同比下降3.25%,环比下降7.10%,累计同比下降38.47%;二线9城成交面积116.37万方,同比下降22.22%,环比下降15.78%,累计同比下降20.39%;三线4城成交面积12.85万方,同比下降24.64%,环比下降7.22%,累计同比下降18.20%。

可售库存环升0.67%,去化周期略增0.57周:1)全国15城可售库存套数同比下降9.16%,环比上升0.67%;其中一线4城同比下降2.92%,环比上升0.98%;二线8城同比下降15.33%,环比下降0.16%;三线3城同比下降0.16%,环比上升3.57%。2)全国15城可售库存去化周期32.56周,较上周增加0.57周;其中一线4城去化周期34.94周,较上周增加0.89周;二线8城去化周期32.42周,较上周增加0.83周;三线3城去化周期25.71周,较上周减少1.01周。

土地供应量增价涨、成交量缩价升:1)100大中城市供应规划建筑面积3063.57万平米,累计同比+26.77%,相对过去四周变化幅度为+35.09%;100大中城市挂牌均价2679元/平米,同比+2.64%,环比+14.39%。2)100大中城市成交总建面1520.24万平米,累计同比+5.99%,相对过去四周变化幅度为-27.44%;100大中城市成交总价312.64亿元,累计同比+4.81%,相对过去四周变化幅度为-35.17%;100大中城市成交楼面价2057元/平米,同比-5.56%,环比+15.17%。3)100大中城市土地溢价率15.99%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、10.15%、18.74%。

政策方面:上周银川、太原上调公积金首付比例,其中银川除了上调首付比例外,贷款额也相应下降;太原第三套及以上暂停发放;北京正式发布限价房销售新规,指出限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房;对于不转化的销售项目,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。此次新规基于落实“房住不炒”的具体措施,保护刚需家庭的住房需求出发,或对当地存有限价房项目的房企有些微影响,若该新规在其他限价城市扩围,那么对于持有较多限价房项目的房企而言,整体利润的压缩或有影响。但从积极层面来看,此次落地政策或对北京地区后期取证速度有积极影响。当前政策区域分化越发明显,我们认为政策的分化进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求,“保刚需、支持改善需求”这一态度未发生改变。对于核心一二线城市,以严调制投机,保刚需;对于其他城市,实施人才政策,吸引人才进入,引导刚需力量。

投资建议:1)当前行业整合仍在持续,城市轮动效应显现。我们在之前的点评报告中提出看好具备规模+资金实力的公司,这里我们对之前观点作如下补充:我们认为 A)同时具备丰厚土储及较低土地成本的规模企业;B)具备充足现金保障+预收款锁定率高+销售回款快的企业将具备更好的相对优势。这一层级看,建议关注招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展等。2)从企业业绩安全垫的角度考虑,我们认为在行业集中度不断提升的背景下,诸如旅游地产、商业地产等业务的发展能够为公司提供一定的业绩安全垫,在这一层面上,房地产开发销售犹如公司调节业绩的水龙头,这一水龙头把控得当,有望实现公司业绩的稳步增长。从这一层面出发,我们建议关注华侨城A(住宅开发+旅游地产)、金融街(住宅开发+商务地产)、中粮地产(近期重组大悦城地产,重组成功大悦城有望为公司提供持续稳定的租金流)等。