因为土地出让时就被“锁定”房价，明显低于市场价的限房价楼盘备受期待。昨日，市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会征求意见。

征求意见稿显示，本市将对这类项目市场价进行评估，如果评估价与土地出让时限定的销售均价之间的价差较大，则将由市保障房中心收购并转化为共有产权房，公开摇号配售；但如果价差较小，房源性质仍为商品房，取得不动产证或契税完税凭证5年后才可上市销售。

剑指炒房

牟利空间大项目将被收购

2016年春节后，北京楼市“高烧”不退，“9·30新政”应声出台。其中就包含开发商按“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目——房价从一开始就已经敲定了上限，明显低于市场行情。这就是很多市民常提起的“限竞房”。

历时一年多，北京大批宅地以此规则成交，首批项目也即将入市。根据征求意见稿，这些限房价项目除了在土地出让时“锁定”的销售均价外，还将设“评估价”。这些项目办了施工许可证后，就将对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

实际上，销售限价与评估价之间往往是有价差的。“限房价、控地价是为了防止出现地王，适当压低住房销售限价，也引导周边新房、二手房房主理性定价。”北京房协副会长、秘书长陈志说，但在个别核心区域，或因市场环境变化产生的新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。

这个“评估价”决定着“限竞房”未来的销售方式。限房价项目在土地出让时确定的销售均价限价，将与评估价形成一个比值。如果与周边楼盘价差不大，比值高于85%，这些房源就是商品房，开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；如果与周边楼盘价格较大，比值低于85%，那这些房源就不再是商品房，而是由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

举例而言，如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米，那么该项目比值为90.1%，高于85%，这些房源就是商品房，具备本市购房资格的都可购买；但如果评估价为7万元，那么比值为71.4%，低于85%，就会变成共有产权房。“由此来看，这种转化只针对价差较大的一些热点项目。”中央财经大学法学院院长尹飞说。

配售细则

转为共有产权房后将摇号

“房价限得很低，牟利空间就大，会吸引很多购房人，部分楼盘就会变相加价，在购房款之外再加一笔高昂的排号费。”一位代理新房销售多年的业内人士透露，开发商借政策红利获利，购房人利益却受到侵害。

其实，新出炉的销售规则，正是冲着压缩牟利空间而来。由于销售限价是土地出让时敲定的，而评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。“如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，转为共有产权住房，即使再上市也只面向符合条件的家庭，投资客、炒房者也就降低了购买的动力，申请购买的也将主要是自住的刚需家庭。

此前市场盛传“限房价项目将摇号购买”。但依据征求意见稿，并非所有的项目都将摇号配售。如果项目比值高于85%，那么仍为商品房，并未规定需要摇号。

如果比值低于85%、被收转为共有产权房，那就需要根据去年开始执行的共有产权房配售政策——公开摇号配售。

谁能购买这些收购转化的共有产权住房？征求意见稿显示，购买人须具备本市共有产权住房购房资格；摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

根据征求意见稿，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。也就是说，如果销售限价为3万、评估价为5万，那么购房人的产权份额就是60%，剩余40%为政府产权份额。

市场反应

预计8成项目不会被收购

对于为何设定85%这一比例，北京房协副会长陈志认为，如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的房源比直接推出的共有产权住房的价格要高。

“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售。”陈志说。

记者也注意到，征求意见稿中的设定比例只是暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

值得一提的是，“限竞房”如果具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，就可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售。其中，建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

“这种做法，反映了对改善性家庭住房需求的兼顾。”楼建波认为。