2017 全国房地产开发投资小幅增长，销售规模再创历史新高，房企资金面维持相对宽裕。 展望 2018，我们认为“房住不炒”的方针指引下，一二线城市限购政策放松概率较低。但是非核心城市政策端在长效机制的建设以及地方经济的发展需求下或存在结构性的调整和修正机会，市场总体悲观情绪或有所缓和，行业预期以更加温和的方式回归理性。我们维持年度策略的判断，中性假设下预计 2018 年销售面积下滑 6%、销售金额下滑 4%，开发投资增速为 4%。

土地成交对开发投资的支撑力度不减

2017 全国房地产开发投资主要支撑动力来源于土地成交热度的持续提升。我们认为背后原因在于部分城市经历快速去化之后的补库存需求以及行业集中度竞争格局下的排位争夺。此外新开工面积累计增速小幅提升，而施工面积累计增速略有放缓，竣工面积累计降幅显著扩大，表明房企资金投入的重点逐渐转移至产业链前段的土地获取和新开工环节，进一步反应当前房企争夺资源储备的激烈程度。因此在土地投资所拉动的施工面积基数和新开工意愿下，预计 2018 年初开发投资增速回落幅度或趋于平缓。

2017 年末销售金额累计增速翘尾回升

2017 年末全国商品房销售金额累计增速连续两月回升。我们认为单月成交均价的回升或反映出部分城市预售证管制放松的迹象，在产业链上游涨价的传导压力下，非核心城市地方政府面对低库存格局（ 2017 年末全国商品房待售面积按照全年销售规模计算的去化周期仅有 3.31 个月），为了加快潜在项目的入市节奏或进一步调整房价调控目标。在 2018 年初预期积极的推盘节奏以及业绩滞后结转的动力下，市场或以高供给的方式换来对销售数据的支撑。

房企主动融资能力有所提升，资金面维持宽裕

2017 年房地产开发企业到位资金累计同比增速较 1-11 月提升 0.5 个百分点至 8.2%，总体资金面依然维持宽裕。在个人按揭贷款增速持续放缓的背景下，房企自筹资金和其他资金占比的提升反映出房企主动融资能力的提升，未来短期融资端对投资端的限制或有所缓和。

投资建议

投资标的方面，目前行业龙头效应显著， TOP50 房企的销售增速大幅超越行业水平；同时业绩确定性较高， TOP50 中 A 股房企 2017Q3 预收款对2016 全年业绩的覆盖率均值达 1.7 倍； TOP50 房企中 A 股房企目前 2018年预测 PE 均值为 12 倍（ Wind 一致预期），低估较为明显。建议关注 A股中的 TOP50 房企：万科、绿地、金地、招蛇、新城、荣盛、阳光城、中南建设等。