事项:

国家统计局公布2017年1-7月全国房地产开发投资和销售情况,1-7月房地产开发投资额累计同比增长7.9%;商品房销售面积累计同比增长14%,销售额累计同比增长18.9%;土地购置面积同比增长11.1%。

平安观点:

投资增速创年内新低,中西部回落为主因。1-7月累计地产投资同比增长7.9%,增速较上半年滑落0.6个百分点。其中7月单月投资同比增长4.8%,创年内新低,投资增速回落主要受7月新开工同比下滑4.9%拖累。分区域来看,1-7月东部、中部、西部、东北累计投资分别同比增长8.5%、13.8%、5.1%和下降11.3%,较上半年分别上升0.1个、下降2.2个、下降1.7个和上升2.7个百分点,即三四线城市较多的中西部投资回落是全国投资回落主因。展望全年,我们依旧维持全年地产投资同比增长5-6%的判断,主要因:1)原材料价格上涨带动建安成本抬升,为名义地产投资提供支撑;2)按照2年半左右施工周期,2014-2015年新开工均为负增长,意味着2017年为竣工小年(前7月竣工增速较上半年滑落2.6百分点至2.4%),而新开工得益于核心城市供地加大及三四线销售火爆,仍有望维持5-6%增速,进而带动施工面积增长;3)土地市场成交维持高位为土地购置费增长奠定基础。

单月新开工增速转负,土地市场依旧火爆。1-7月全国新开工同比增长8%,增速较上半年回落2.6个百分点。其中7月单月下降4.9%,为2016年10月以来首次转负,我们判断主要是三四线较多的中西部新开工增速回落所致。1-7月全国土地购置面积及土地成交价款同比分别增长11.1%和41%,增速环比上升2.3个和2.5个百分点,两者增速差由前6月的29.7个百分点扩大至29.9个百分点。从百城土地成交来看,7月一二线城市土地成交占比较6月提升1.8个百分点至52.2%。7月百城土地供应环比下降34.8%,考虑到今年为住建部及各省市要求加大供地的第一年,预计下半年核心城市土地供应仍有望加大,进而对全年土地购置、新开工及投资形成提振。

成交增速如期回落,单月增速创年内新低。1-7月全国商品房销售面积同比增长14%,增速较上半年收窄2.1个百分点。其中7月单月销售同比增长2%,较6月下降19.4个百分点,低于百强房企单月增速(10.6%)。我们判断房企冲半年度销售背景下,部分推盘提前是7月销售增速大幅放缓主因,统计的核心城市7月推盘量环比6月下降49%。

分房企来看,7月百强、非百强房企同比分别增长10.6%和下降1.7%。

分区域来看,东部、、中部、西部、东北累计销售分别同比增长9.3%、18%、20%和9%,较上半年分别收窄2.4个、1.9个、1.2个和4.3个百分点,呈现全面回落态势。

房企到位资金持续回落,个人按揭利率持续攀升。1-7月房企整体到位资金8.77万亿,同比增长9.7%,增速较上半年回落1.5个百分点。7月全国首套房贷款利率较6月上升0.1个百分点至4.99%,连续7个月上行,受此影响,个人按揭贷款增速较上半年收窄2.6个百分点至4.1%。考虑公司债发行政策略有松动,加上房企销售依旧维持较高增速,预计短期行业资金风险较小,若后续销售回款大幅恶化,不排除部分高负债率房企或将面临资金压力。

投资建议:短期受销量回落影响,行业龙头股价呈现不同程度回落。考虑到板块绝对估值仅高于银行,与沪深300板块PE 比处于近年最低,同时2015-2017年销售高增长奠定板块未来业绩增长基础,依旧维持“强于大市”评级。个股方面,建议关注以下主线:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:金地、万科、保利;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华侨城、华夏等。