上周市场表现

上周房地产指数(中信)上涨0.95%,同期沪深300指数平盘,房地产指数跑赢沪深300指数0.95个百分点。

重点城市商品房成交量环比下滑

新建住宅方面,上周(2017.3.6-2017.3.12)重点关注的30个城市商品房成交面积为375.34万平米,环比下跌1.03%,同比下跌39.74%。其中一线城市成交78.22万平米,环比上涨11.05%,同比下跌26.8%;二线城市成交177.24万平米,环比下跌6.37%,同比下跌43.19%;三线城市成交119.88万平米,环比上涨0.32%,同比下跌41.24%。

二手房方面,重点关注的4个城市环比上涨1.74%,同比下跌37.16%。其中,一线城市(北京、深圳)成交量环比上涨5.02%,同比下跌42.41%;二线城市(杭州、南京)环比下跌2.28%,同比下跌28.58%。

行业与公司信息

国家统计局公布前2月房地产数据,开发投资同比增长8.9%,新开工同比增长10.4%,土地购置面积同比增长6.2%,销售面积增长25.1%,销售额增长26%,数据大幅超出市场预期。

云南城投2016年净利润同比下降12.38%。

保利地产前2月销售金额288.08亿元,同比增长25.85%。

中航地产2016年净利润同比下降59.77%。

万业企业2016年净利润同比增长239.72%。

投资建议

国家统计局公布的房地产数据大幅超出市场预期,虽然重点一二线城市销售面积同比下滑较大,但非重点城市销售面积同比增长35.9%,房地产投资及新开工增速均继续提高,去年重点一二线城市的房地产调控政策并未对房地产投资产生明显影响,目前政策预期较为平稳,一二线房价涨幅回落,调控压力减轻,三四线仍受益于房地产去库存政策,市场向好局面不变。建议关注销售增速较高,目前估值较低的一二线地产。

事项:

国家统计局公布2017年1-2月全国房地产开发投资和销售情况，1-2月房地产开发投资额9854亿元，同比增长8.9%。商品房销售面积1.41亿平米，同比增长25.1%，销售额10.8万亿元，同比增长26.0%。土地购置面积2374万平米，同比增长6.2%。

平安观点:

投资增速超预期，重视PPI上行影响。地产投资包括占比20%的土地购置费用和80%的建安支出(施工面积乘以单位建安成本)，前2月投资增速超预期，我们判断主要原因在于:1)前2月新开工同比增长10.4%，带动施工面积同比增长3.2%，同时2月PPI同比上涨7.8%，原材料上涨带动建安成本上升；2)1-2月土地购置面积同比增长6.2%，加上2016年土地购置费用支付滞后，为1-2月土地购置费提供支撑。展望2017年全年，尽管全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，开发商仍具有强烈补库存意愿，土地价格难以在目前基础上下行，同时PPI上行或带动建安成本小幅上升，维持全年地产投资增长3%的判断。

新开工增速超预期，房企补库存仍将延续。前2月新开工同比增长10.4%，较2016年全年增速上升2.3个百分点。土地购置同比增长6.2%，较2016年全年提升9.6个百分点；累计土地成交价款794亿，同比增长12.7%，增速回落7.1个百分点。两者增速差由2016年全年的23.2个百分点回落至6.5个百分点。增速差回落一方面由于土地成交价款基数抬升，另一方面为土地成交结构变化，1-2月三线城市占百城土地成交的50.1%，较2016年同期上升4.7个百分点。我们统计的20家标杆房企2016年拿地面积与销售面积比值为99.8%，甚至略低于2015年，主流房企库存并未得到有效补充，预计2017年补库存仍将延续，万科前2月新增建面同比增长26.9%。

三四线销售大超预期，上调全年销售增速至-4.5%。前2月全国商品房销售面积同比增长25.1%，增速远超于58个大中城市(降2%)，意味着非58城的三四线销售同比增长41.7%，大超市场预期。短期随着基数抬升，预计3月全国销售增速将有所回落，但三四线仍将是亮点所在。根据我们的统计，非58城市3月即使与1-2月合计销售面积持平，同比仍将增长7.3%。考虑两会明确三四线去库存，我们近期调研的某中部地级市2016年棚改货币化比例为65%，2017年将提升至82%，并将陆续出台去库存新政。延续年度策略观点，再次强调三四线城市销售向好将贯彻全年，为全国销售提供支撑。考虑三四线销售超预期，将2017年销售增速判断由年度策略中的-8%上调至-4.5%。

资金面整体宽松，2017年下半年或面临压力。前2月全国个人按揭贷款同比增长20.4%，定金及预收款同比增长27.1%，房企整体到位资金2.29万亿，同比增长7%，整体仍相对宽松。全年来看，尽管短期房企负债资金覆盖率高，净负债率处于历史低位，但考虑到公司债、定增等融资渠道的收紧，若二季度销售回款大幅恶化，下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

投资建议:当前大盘短期已累计一定涨幅，考虑到地产板块年内涨幅弱于大盘、无论估值还是机构持仓均处于历史低位，1-2月主流房企销售额仍维持较高增速且2016-2017年业绩高增长确定，低估值涨幅少的优质地产可谓攻守兼备，配置价值持续凸显。个股方面，建议关注三条主线:1)低估值价值成长:新城、华夏、保利、招商、荣盛、华发、城建、首开等；2)有业绩支撑市值中等的转型标的万业、南山、世联等；3)国企改革主题:空港、鲁商等。