核心观点:

政策平静外表下的调控决心。

两会前后全国范围内的房地产行业政策未出现大的变化,目前的全国性政策焦点还是围绕中长期政策的制定,维持市场的稳定和局部城市的去库存,短期针对整体房地产市场较大力度的政策出台机会不大。政策执行将会出现显著分化,个别房价上涨过快的城市还是以限购升级等手段来进行抑制,高库存城市政策环境相对缓和,行业景气度下行时间将会拉长。

被低估的调控决心:尽管管理层表述态度平缓,3月以来由地方政府主导的调控升级,是行政措施收紧的直接体现。新房及二手房价格持续上涨的一二线城市及短期内价格上涨速度较快的三四线城市,未来同样具备执行限购政策的可能。

寄予厚望的货币化安置和三四线去库存政策:去库存依旧是部分高库存地区的主导方向,但随着价格的上升,政策的边际影响在下降。棚改计划17年与16年基本持平,对于需求的拉动需要依靠货币化安置比例的提升带动,较大的财政支出压力是主要的限制因素。

当前政策环境下, 上调全年对销售端基本面的判断。

行政调控力度下降,特别是针对三四线城市,以去库存为核心的政策指引,在未来一段时间内对于房地产基本面的影响还是偏正面的。17年以来,相对宽松的流动性环境,特别是对三四线城市房地产按揭贷款的支持力度维持高位,使前两月的整体成交表现略超预期。当前时点,对于行业基本面的判断与16年底相比更加乐观,因此我们调整对于17年全国商品房成交面积的增速假设,由-10%上调至-5%,成交金额由-7%上调至-2%。

行业集中度提升,业绩增速落后于规模增长,维持行业投资观点行业投资依旧维持前期 “持有”评级及观点。具体来看,虽然政策环境目前处于相对宽松的调控状态,但周期位置及行业量价变化趋势并没有发生变化,依旧处于下降通道。行业中主流地产公司在目前的环境之下具备较好的提高集中的机会,17年的销售目标和货值都安排的比较积极,其他公司的融资以及资源获取环境愈发紧张,行业集中度将会加速提升,但行业盈利水平的下降的情况下,业绩增速将大幅落后于规模增速,无论是业绩还是估值水平,短期都没有显著提升的条件。