过去一年，媒体的镁光灯似乎并没有偏爱国有资本，相反，新闻头条往往被一众民营地产公司所占据。

梳理2016年地产企业百强榜，3000亿规模阵营的三家房企无一家受控于国资，销售业绩最好的国企绿地排名第四，合同金额为2550.04亿元，仅比2014年增长5.8%，2014年，绿地曾以2408亿元的销售业绩碾压万科问鼎一哥。

如若将样本扩大到地产前20强企业，民营控股和公众型企业在过去三年的复合增长率整体高于同级别的国有控股型地产公司。

事实上，即便在今日的房地产市场上，拥有国资背景的企业依然在融资便利度、融资成本、土地获取方式等方面拥有民营企业无法企及的优势，但也存在授权不足、激励不够等组织管理上的历史沉疴。

步入2017年，国企混改大潮之下，拥有资源和人才优势的国有房企已然开启新的战略，但它们已经输掉一局之后能否成功逆袭，将是留给市场最大的悬念。

边缘化的尴尬

越是竞争充分的市场，国有资本和民营资本的较量便更容易分出高下。房地产行业中国资控股的企业在过去几年中整体上的增长乏力，最终使得它们逐渐褪去昔日的荣耀。

近年来，国有控股型地产公司和民营控股型地产公司的差距，最直观的便是体现于增长速度，尤其2016年以恒大、碧桂园、融创为代表的民营房企翻倍式增长，将一线阵营中原来排名靠前的绿地、中海、保利甩到身后，在一定程度上放大了两大阵营之间的差距。

数据显示，在前10强房企中，恒大、碧桂园、融创、华夏幸福四家公司过往三年的复合增长率在40%以上，万科表现平稳为28%，但绿地、保利、中海均不足20%，万达因处于战略调整之际而不具备典型意义。

二三线阵营内亦是如此。以闽系为代表的民营资本加大杠杆高速扩张之际，国资背景的地产公司却陷入增长乏力的困境，大多数还在消化几年前高调争夺的“地王”。

在北方，以北辰实业为代表的一批国有房企正在失去自己的市场。资料显示，2007年，北辰启动全国扩张战略，曾与首开股份旗下公司组成联合体以92亿元高总价竞得长沙地块，一度成为全国地王之主。随后首开退出，北辰的业绩却大受拖累，致使增长受限。财报显示，2010年度，北辰营业额为55.6亿元，2014年其营业收入为62.34亿元，2015年其营业收入为71.9亿元。

对此，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东分析称：在长沙地块拖累下，2010年至2014年期间北辰实业较为沉寂，战略也比较保守，错过了一线城市楼市的大发展周期。

北辰只是个案，但却是一大批同类型国有房企的缩影。以上海为例，第一财经记者不完全统计发现，目前上海房产国企上市的有15家，除了绿地集团尚且能够稳居主流房企行列之外，诸多企业均因不同的原因而难以跻身行业前茅。而南方阵营最为传统的国有房地产企业越秀地产也刚刚从经营下滑的困境之中挣脱出来，但对于未来的增长前景仍是信心不足，2017年仅确立了10%的销售增长目标。

输掉的速度意味着错过的商机，行业进化，洪流滚滚，房地产业走向下半场，玩的是大象与大象之间的游戏。行业人士预计，这个市场上很快会出现年销售过万亿的企业，而且时间不会太久。对于2017年，打满鸡血的碧桂园暗示公司目标是6000亿以上，略微保守的恒大也将公开目标确定在4500亿以上。当行业开始呈现垄断竞争的格局时，国有房企正面临被边缘化的尴尬。

戴着镣铐舞蹈

规模上的失意、业绩增速缓慢只是以房地产为主业的国企整体落后于民营企业的一个截面，更多细节体现在决策流程的冗长与缓慢、面对资本市场的谨慎和不自主、进退之间的摇摆上;但与此同时，因为扩张速度相比稍缓，房地产领域里国企的资产负债率整体低于同行，使其发展更佳稳健。

日前，克而瑞地产研究发表千亿房企研究报告之《保利地产：稳则稳矣创新不足》，评价“保利地产的稳可能是它的优势，但也可能是它未来发展的最大阻碍”。

在稳与快之间取得巧妙的平衡，是国有房企的长期命题。

“对国企来说，求稳的好处就是公司相对抗风险，劣势就是发展速度慢，没有民企跑得快。”一位在某央企旗下地产平台公司从事营销工作的人士对第一财经记者分析，评价国有开发商求稳是否正确，主要看市场是否安全，“如果市场是一个安全的市场，拘谨着不往前跑就会错失机会，如果市场是太疯狂的、不安全的市场，那么稳健就是对的”。

“市场是瞬息万变的，我们在一线需要资源支持，但集团公司审批的拿地资金如果很少，比如一年就给200亿，北京、上海地价这么高，那我可能只能拿三幅地。”该人士感慨道，“万科、碧桂园这样的民企都是上面授权拿地，你拿钱买了地卖了房挣到钱就行。而国企中的管理不仅仅是销售额和利润水平，甚至开会、学习都算进指标，既管结果，又管过程，而市场又是瞬息万变的。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对第一财经记者称：“特殊的体制地位使国有企业在地方获取土地、融资等资源方面具有更大优势，但也使其受困于此。国有企业的决策机制不如民营企业灵活，在发展动力、效率与效益上同样表现得不如民营企业。”

中国政法大学资本金融研究院院长、中国企业改革与发展研究会副会长刘纪鹏接受第一财经记者采访时表示：“2016年全年，国企发展并不理想，整体业绩不如民营企业。我认为核心问题在于缺乏把骨干员工与企业利益关联起来的激励机制。房地产是个高风险行业，国企管理人员除了经营企业的风险外，还面临着体制带来的风险，去年国务院提出对国企管理人员实行重大决策终身问责制，为防范国资流失，管理人员积极性受到束缚。”

广州一家国资控股房企的相关负责人也感叹：虽然国资在融资便利度和融资成本上优势突出，但无奈上面的“婆婆”看管严格，坚决不同意你多拿钱去投资，从而限制了企业的发展速度。

面对掉队的现实，上述国企人士颇为无奈：“其实这几年我们发展得还可以，内控做得很好，外延增长上也平稳，但抬头一看，民营企业也冲得太猛，而我们怎么就变成没有特点了”

混改之机遇

2015年9月，国企改革顶层设计落地，以此掀开新一轮国企混改大潮，以房企为先锋，从并购重组、引入民间资本、员工持股的激励制度、人事变动入手，至今大幕未落。当民营资本在千亿俱乐部中积极排兵布阵之际，国企内部透露出借混改之机改写局面的野心。

据媒体报道，不久前，华润置地在内部发布的一份《华润置地2017年商业计划书》显示，华润置地审视了自己与恒大、万科等龙头房企之间的差距，华润置地认为落后的原因在于受制于央企身份而来的财务约束、决策流程繁琐等，此外还有自身对多变市场的预判失误。华润置地希望借助华润集团的资源，以获得整合重组地方国企及央企房地产业务的机会。

2015年6月，蛇口工业区有限公司改制为招商蛇口，并在同年12月底吸收合并招商地产重组上市，这是资本运作和央企改革的经典之笔，并被中国资本学院收录为经典案例、央企混改标杆。招商地产、蛇口工业区有限公司是招商局集团发展房地产业务的两大平台，招商蛇口整合上市后，主营业务分为房地产开发、园区运营与邮轮产业运营三大板块，并在深圳市政府的支持下，推动其于前海拥有的巨量土地由工业性质转变为商业性质，兑现在即的土地红利亦成为招商蛇口发展的安全边界。

无独有偶，更早进行外延式整合的中海地产，在先后吞并蚬壳、中建、中信等旗下地产板块后，已然具备规模上的优势。2016年，保利也借助整合中航旗下地产资源进行新的探索。保利地产相关负责人透露，今年会有一些变化，高层对于速度也提出新的要求。

总体来看，国有企业资源调用能力依旧强于民营企业，比如融资成本，一线国有房企年度融资成本控制在5%以下，而民营企业则普遍高于6%甚至超过8%。所以，混改之际的国有房企犹如抓着一副好牌，但要打好，却是关乎平衡的艺术。