近期，北京土地市场再次引发关注。最近的一次土地出让中，北京市将土地供应方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”，最终出让价格远低于预期，但住宅部分开发商百分之百自持不得销售，其中位于海淀永丰的两块地被万科收入囊中。“自持地块的推出是房地产供给侧改革的有益探索，将颠覆房地产市场的传统认识和既有模式，擅长创新的万科要探索用众筹模式控制居住成本，与政府一道为高房价破题。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖在接受记者采访时表示。

企业自持引导住房回归居住属性

据新华社报道，在过去单一“价高者得”的出让方式下，由于土地供应紧张，地价畸高，一线城市的住宅项目“被高端化”，房价地价陷入联动上涨的困局。以企业自持商品住宅的形式出让土地无疑是两难困境中的一次制度创新。

中国土地勘测规划院副院长邹晓云认为，此次土地供应方式调整的积极意义在于探索用市场化手段解决部分买不起房的人的居住问题，需要关注的风险是开发商是否具备租赁房源的管理运营能力。

企业自持就意味着未来的产品价格标签是租金而非房价，直接反映的是居住成本。这一范本的成功打造和推广，将在市场中成为“可流通可重复利用”的稳定的住宅供应，不仅能够减轻当前的住宅供需压力，还有利于形成稳定的市场预期，降低购房非理性因素，有效缓解房价上涨压力，对于合理配置资源，引导住房回归居住属性具有重要意义。

刘肖表示：“自持地块出来后，我们敏锐地觉察到这是一个行业变革的机会，居者有其屋并不等于居者有产权，但过去因为租不到高品质的房子和社区、房东随意涨价、租期不稳定等实际难题，迫使大家只有买房一条路，增加了市场供需压力，一定程度上推高了房价，持有型租赁项目创造了一个在买房之外实现居住梦想的可能性，它不仅能够让那些暂时买不起房或者没有购买资格的人群，有尊严地继续在这个城市居住下来，也让那些有居住品质追求的人们，能够通过更大自主性的租房方式而不是买房这一条唯一途径，来实现自己的高品质居住梦想。”

百分百自持的账怎么算？

在当前北京炽热的土地市场，海淀永丰18号、19号地无疑热的发烫。但百分百自持的盈利模式又让很多开发企业能望而却步。自持的账怎么算？万科选择用众筹来破局。

刘肖表示，万科在这个项目的主导思路是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局，运营解题，邀请众筹企业加入到开发环节，建成后共同持有，通过2B或2C的模式租赁。

这样，从一开始就把需求和供给对接，既解决了前期投资开发资金成本高的问题，也节省了推广销售等中间环节的高额成本。

刘肖透露：“这块地周边新房在售价格已经是8—10万元/每平米，自持的土地出让价格不到一半，相当于我们的租金回报率已经比同等项目高了两倍，因此设定的5%租金回报率的目标实现是有保障的。”

据了解，万科已经调研了中关村附近多家“高精尖”企业，多数企业对于共享资产增值收益和资产所有权的众筹方案非常感兴趣。

市场有需求，作为最重要的生产要素——土地、资金条件都具备，在刘肖看来，玩转百分之百自持需要的仅仅是转变盈利模式。而对项目盈利存疑的背后，是当前言必称转型的开发企业，是否从理念上真正接受告别超额利润，是否从经营管理水平上做好了向服务模式转型的准备，是否从产品业态上构成了在开发以外环节获取价值的产业链。

高房价困境中的制度创新

高房价对经济效率和社会稳定的负面影响已经由来已久，构建满足多层次需求的住房供应体系的呼声一直很高，但作为供应体系中的重要组成部分——住房租赁市场，发展相对缓慢，成为租售并举保障城镇居民住有所居制度安排上的短板。究其原因，缺乏规范的市场供应主体，让住房租赁市场先天残疾。

今年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出培育市场供应主体，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

现实来看，在房价快速上涨的一线城市，土地和资金的高成本是开发企业开展租赁业务的最大桎梏。此次北京市以企业自持商品住宅的方式出让土地，无疑将是完善土地出让制度，培育租赁市场供应主体、引导资源合理配置的一次重要探索，而选择以众筹破题，则是万科在制度创新中的实践共鸣。