政策持续收紧:此次限购新政首套房首付比例由30%提升至35%,二套房认房又认贷,下调公积金贷款额度,从缴存账户余额的40倍下调至30倍,同时进一步加强政策监管。我们认为此次政策主要是对10月8日“沪六条”的一个补充,相比于当时北京、深圳等其它热点城市的政策,上海调控力度要弱,结合当前市内商品房库存处于较低位置,去化时间仅19周以及房价仍处于高位的背景,市场或对政策收紧已有一定预期。

成交下滑难挡:自“沪六条”政策出台后,成交量调控效果显著,10月日均成交量7.63万平,环比下降7.55%,11月日均成交量6.51万平,环比下降14.62%。此次认房又认贷将显著抑制二套房的置换需求,而首付比例的提升对刚需有一定的抑制,因此短期来看成交量下滑难挡。同时,截止11月28日,二手房挂牌面积1568万平,相比10月底上升7.41%,表明出售方对未来市场信心有所下滑,房价调控效果或在二手房市场率先体现。

投资建议:虽然近期政策持续收紧,基本面中长期下行,但龙头企业在行业集中度提升过程中具有显著优势,估值方面也处于较低水平,且未来两年业绩高增长确定性较强,因此从相对收益的角度,可配置部分地产龙头:金融街、华侨城A、首开股份、金地集团、招商蛇口。